''Torba''dan çıkan ve ''Torba'' ile Değişen Yeni Vergi: Değerli Konut Vergisi

Ersun Bayraktaroğlu

19 Şubat 2020 | Bi_özet Gayrimenkul

Mecliste geçen yıl Kasım ayında görüşülen torba yasa içinde Emlak Vergisi Kanunu’na eklenen maddelerle gayrimenkul sektörü için “Değerli Konut Vergisi” adı ile getirilen yeni vergi 7 Aralık 2019 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girdi.

Bu yazının matbaaya gittiği saatlerde yani Şubat ayının 12’sinde ise torbadan çıkan yasa bir başka torba yasa ile değişikliğe uğradı. 2019 yılında yayınlanıp 2020’den itibaren verilecek beyannamelerle uygulanması öngörülen yasa 2021 yılına ertelendi. Maddelerinde de çok önemli değişiklikler yapıldı. Henüz değişiklik yapılan yasa tümden Meclis’çe kabul edilmedi, Cumhurbaşkanı tarafından onaylanıp Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmedi ama bu konuda artık bir başka değişikliğin – en azından- gazetenin bu sayısı yayınlanmadan önce olacağını da düşünmüyorum artık…

Üç Ay Boyunca Neler Yaşandı?

Yasanın, çıktığından beri en çok tartışılan kısmı değiştirilmeden önceki maddelerinde yer alan matrahın, yani üzerinden değerli konut vergisi alınacak olan tutarın tespiti ile ilgili hükümlerdi. Değişmeden önce, yaklaşık üç ay boyunca en çok tartışılan konu değerli konutun “değeri” idi.

Yasaya göre Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM )  ilgili mevzuat kapsamında mesken nitelikli taşınmazlar için bir değerleme yapacak ya da yaptıracak ve bu değeri mükelleflere tebliğ edecekti. Yasada yer aldığı şekilde bu değerler – hatta bazıları henüz yasanın yayım tarihinden önceki bir tarih içerecek şekilde- mükelleflere tebliğ edildi. Ve, belki de “kıyamet”, tam da orada koptu! Tebliğ edilen değerler o kadar yüksek ve anlamsız bulundu ki, mükellefler çaresiz bir şekilde bu değerlerin arkasındaki değerleme mantığını anlamaya, raporlara ulaşmaya vb. çalıştılar. Ancak maalesef bu konuda herhangi bir yol kat edemediler: Ne değerleme raporları vardı tebligatların ekinde ve ne de bu değerlemenin nasıl yapıldığına ilişkin bir ipucu/açıklama. Kendisine tebligat yapılanlar çaresiz bir şekilde yasanın kendilerine verdiği hak çerçevesinde itiraz dilekçelerini hazırlayıp TKGM’ne yolladılar. Tam bu sırada Cumhurbaşkanlığı sözcüsü söz konusu yasada değişiklik yapılabileceğine ilişkin bir açıklamada bulundu. Ancak Meclise bu konuda sunulan bir teklif ya da tasarı olmadı düne kadar. Bundan sonra mükellefler idarenin cevabı için yine yasada yer alan 15 günlük süreyi beklemeye başladılar. Ancak, bu süre geçmesine rağmen TKGM’nden bir cevap çıkmadı çoğu mükellef için. Öte yandan 2020 yılına girilmiş Şubat ayı başlamıştı. Yasaya göre mükellefler 20 Şubat’a kadar beyanname vermek, Şubat ayı sonuna kadar da ilk taksidi ödemek zorundaydılar. Ancak ne TKGM’nden değere ilişkin bir açıklama ne de Hazine ve Maliye Bakanlığından beyannamenin şekli ve ilgili vergi dairesine ilişkin bir bilgi gelmedi.

Şubat ayının 7. Günü Gelir İdaresi Başkanlığı beyanname verme süresini Mart ayı sonuna kadar uzattığına ilişkin bir açıklama yaptı. Hemen bir ya da iki gün sonra da TKGM de bir duyuru yayınlayarak itiraz dilekçelerine cevapların hazırlandığını ve mükelleflere yollandığını bildirdi.

Nihayet 11 Şubat 2020 akşamı Meclis genel kurulunda görüşülmekte olan bir yasa sırasında milletvekilleri tarafından verilen önergelerle DKV’nde, henüz uygulaması tam olarak yapılamadan, çok önemli, esasa yönelik değişiklikler yapıldı. Giriş kısmında da belirttiğim gibi henüz yasalaşma süreci devam ediyor ancak sanırım bu değişiklik kalıcı olacak.

Değerli Konut Vergisi’nin Değişen Önemli Maddeleri

Öncelikle belirteyim ki bu verginin ilk uygulama zamanı 2021 yılı olarak belirlendi. 2020 yılında bu vergi ile ilgili herhangi bir beyanname verme ya da vergi ödeme yükümlülüğü kalmadı.

İkinci en önemli değişiklik tartışmaları başlatan hüküm olan “TKGM’nce belirlenen değer” kavramının yasa metninden çıkarılması oldu. Bu değişiklik bu şekilde yürürlüğe girerse artık TKGM’nce yapılmış ya da yapılacak bir değerleme çalışması olmayacak bu vergiye ilişkin olarak. Halihazırda yapılan ve mükelleflere tebliğ edilen değerler de kullanılmayacak. DKV, içinde bulunduğu yasada yer alan Emlak ( bina ) Vergisi değerleri üzerinden alınacak.

Üçüncü konu oranlarla ilgili tartışmanın çözümlenmesi oldu. Değişiklikten önce yasa 5-7.7 milyon arasını binde üç, 7.5 milyon 1 TL ile 10 Milyon arasını binde 6 ve 10 Milyon 1 TL ve üzerini ise binde 10 oranında vergilemek istiyordu. Yani, mesela konutunuzun değeri 7.5 milyon ise binde 3, bir lira fazla ise binde 6 oranında vergi ödemeniz gerekiyordu. Değişiklikle artan oranlı tarife getirildi. Mesela 15 Milyon Emlak Vergisi değeri olan bir konutun vergisi hesaplanırken 5 Milyon TL’si istisna tutulacak ( aşağıda açıklayacağım ) 2.5 Milyon’u binde 3, sonraki 2.5 milyonu Binde 6 ve aşan 5 milyonu da binde 10 oranında vergilendirilecek.

Çok önemli değişikliklerin dördüncüsü ise istisna ve muafiyetlerle ilgili değişiklikler. Yasaya yeni eklenen çok önemli üç husus var:

1) 5 Milyonluk İstisna: DKV kapsamına giren konutun değerinin 5 milyonu vergiye tabi tutulmayacak. Vergileme 5 milyonu geçen kısım için yapılacak. Değerli konutun 2020 yılı Emlak (bina) Vergisi değeri eğer 6 milyon ise, bu konutun 2021 yılı Şubat ayında verilecek beyannamesinde beyan edilecek değeri 6 milyon vergilendirilecek matrahı ise 1 milyon olacak. Bu da binde 3 oranında vergiye tabi tutulacak.

2) Tek Konut Muafiyeti: Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar bu taşınmazın değeri ne olursa olsun DKV’nden muaflar. Ne beyanname verecekler ne de vergi ödeyecekler.

3) En Düşük Değerli Konut Muafiyeti: Türkiye sınırları içinde birden fazla konutu olanlar bu konutlarından DKV kapsamına giren (yani 5 Milyon TL’yi aşan) en düşük değerli olanı için de DKV beyanı vermeyecek, vergi hesaplamayacaklar.

Değişiklik Sonrası Her Şey Yoluna Girdi mi?

Değişikliklerin yukarıda belirttiğimiz şekilde yürürlüğe girmesi halinde sorunun çok önemli bir kısmının çözülmüş olacağını düşünüyorum. Öncelikle kapsama giren mükellef sayısında çok önemli derecede azalma olacak. Halihazırda Emlak Vergisi değeri 5 milyonun üzerinde kaç konut vardır sorusunun yanıtını bulmak zor olsa da ilk hali ile 150-200 bin mükellefi ilgilendirdiği söylenen verginin bu düzenlemelerden sonra bu rakamların yüzde 10’unu geçeceğini çok düşünmüyorum.

Öte yandan yasada yapılan değişiklik sonrası yukarıda belirttiğim hususlar dışındaki hususlar halen yürürlükte. Yani verginin bireysel konutu esas alması, bu sebeple paylı ya da iştirak halinde mülkiyette pay çok küçük olsa da vergilendirilebilecek olması; bu mükellefiyetin içinde yer aldığı Emlak Vergisi yasasının aksine beyannameli bir mükellefiyet olması ve yasada yer alan rakamsal değerlerin her yıl yeniden değerleme oranının yarısı ( Bu da değiştirilen hükümlerden bir diğeri. Orijinal yasada Yeniden değerleme oranında artış öngörülüyordu) oranında artacak olması hala bu yasa ile ilgili üzerinde düşünülmesi gereken hususlar olarak konuşulabilir. 

İletişim Formu

PwC çözümleri hakkında daha fazla bilgi edinmek için bize ulaşın

İletişim

Ersun Bayraktaroğlu

Ersun Bayraktaroğlu

Vergi Hizmetleri Şirket Ortağı, PwC Türkiye

Telefon: +90 212 326 6098

Bizi takip edin