32 Sayılı Kararla Yapılan Değişikliklerin Gayrimenkul Sektörüne Etkileri

09/10/18


Gayrimenkul Bülteni 2018/01


Özet

6 Ekim 2018 tarih ve 30557 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak aynı gün yürürlüğe giren 2018-32/51 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı karara İlişkin Tebliğ ile döviz cinsinden ve dövize endeksli sözleşmelere ilişkin yeni hükümler getirilmiştir.

Bu düzenlemenin gayrimenkul sektörüne etkilerinin aşağıdaki şekilde olması beklenmektedir.

 

Hatırlanacağı üzere 13 Eylül 2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’da değişiklik yapılmış ve Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında belli durumlar haricinde döviz cinsinden ya da dövize endeksli sözleşmeler akdetmeleri yasaklanmıştı.

Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca Resmi Gazete’nin 6 Ekim 2018 tarihli 30557 sayısında yayınlanan 2018-32/51 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı karara İlişkin Tebliğ ile söz konusu Kararname ile yapılan düzenlemeye ilişkin detaylar ve istisnalara yer verilmiştir.

Gayrimenkul sektörüne yönelik işlemleri sözleşme bazında aşağıdaki şekilde özetlemeye çalıştığımız bu yeni uygulamanın detaylarına ise aşağıda yer vermeye çalıştık:

 

Sözleşme Türü

Sınırlamaya

Tebliğ Madde

Tabi

Değil

Türkiye’de yerleşik kişiler arasında yapılan

Gayrimenkul Satış

Evet

 

8/1

Gayrimenkul Kiralama

Evet

 

8/2

Gayrimenkul satış/kiralama sözleşmesinden kaynaklanan diğer yükümlülükler

Evet

 

8/1,2

Kamu Kurumuna gayrimenkul satış/kiralama

Evet

 

8/12

TSK Güçlendirme Vakfı Şirketlerine gayrimenkul satış/kiralama

Evet

 

8/12

Döviz cinsinden/endeksli Kamu ihalelerinde yüklenicilerin üçüncü taraflarla akdedeceği gayrimenkul satış/kiralama

Evet

 

8/13

Türkiye’de yerleşik yolcu, yük veya posta taşıma faaliyetinde bulunan ticari havayolu işletmeleri; hava taşıma araçlarına, motorlarına ve bunların aksam ve parçalarına yönelik teknik bakım hizmeti veren şirketlerin gayrimenkul satış/kiralama

Evet

 

8/17

Sivil havacılık mevzuatı kapsamında havalimanlarında yer hizmetleri yapmak üzere çalışma ruhsatı alan veya yetkilendirilen kamu ya da özel hukuk tüzel kişiliği statüsündeki kuruluşlar gayrimenkul satış/kiralama

Evet

 

8/17

Yukarıda sayılan (son iki satır) kuruluşların kurdukları işletme ve şirketler ile doğrudan veya dolaylı olarak sermayelerinde en az %50 hisse oranına sahip olduğu ortaklıkların gayrimenkul satış/kiralama

Evet

 

8/17

Gayrimenkul satış/kiralama sözleşmeleri kapsamında düzenlenen kıymetli evraklardaki bedeller

Evet

 

8/18

Uluslararası piyasalarda fiyatı döviz cinsinden belirlenen kıymetli madenlere ve/veya emtiaya endekslenen ve/veya dolaylı olarak dövize endekslenen gayrimenkul satış/kiralama

Evet

 

8/19

Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin bulunduğu şirketler ile serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketlerin taraf olduğu gayrimenkul satış ve kiralama

Evet

 

8/16

Türkiye’de yerleşik kişilerin yurt dışındaki şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, işlettiği veya yönettiği fonlar, yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin bulunduğu şirketler ile doğrudan ya da dolaylı olarak sahiplikleri bulunan şirketlerle yapılan gayrimenkul satış/kiralama

Evet

 

8/20

13 Eylül 2018’den önce akdedilmiş kiralama sözleşmeleri

Evet

 

8/24

İş Sözleşmeleri

Evet

 

8/3

TC Vatandaşı olmayan çalışanlarla yapılan iş sözleşmeleri

 

Evet

8/11

Danışmanlık, aracılık ve taşımacılık dahil hizmet sözleşmeleri

Evet

 

8/4

Eser sözleşmeleri

Evet

 

8/5

İş makinesi dahil taşıt kiralama ve satış sözleşmeleri

Evet

 

8/6,7

13 Eylül 2018’den önce akdedilmiş iş makinesi dahil taşıt kiralama

 

Evet

8/22

Türkiye’de yerleşik olmayan kişilerle yapılan

Gayrimenkul satış ve kiralama sözleşmeleri dahil yukarıda yer alan tüm sözleşmeler

 

Evet

Karar kapsamı dışındadır

Türkiye’de yer almayan gayrimenkullerle ilgili sözleşmeler

Gayrimenkul satış ve kiralama sözleşmeleri

 

Evet

Karar kapsamı dışındadır

2018-32/51 Numaralı Tebliğ Sonrası Yabancı Para Cinsinden Sözleşme Düzenleme Sınırlamalarının Gayrimenkul Sektörüne Etkileri

1) 6 Ekim 2018 Tarih ve 30557 Sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak aynı tarihte yürürlüğe giren 2018-32/51 sayılı Tebliğ ile Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin 2008-32/34 sayılı Tebliğin mülga 8. Maddesi “Döviz Cinsinden ve Dövize Endeksli Sözleşmeler” başlığı ile yeniden düzenlenmiştir.

2) 13 Eylül 2018 tarihinden itibaren Türkiye’de yerleşik kişiler arasında düzenlenen ve konusu (serbest bölgeler dahil) yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan konut ve çatılı işyeri dahil gayrimenkul satış ve kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz ya da dövize endeksli olarak belirlenmesi mümkün değildir (Madde 8/1,2).

Bu sınırlama;

a. Kamu kurum ve kuruluşları ile Türk Silahlı Kuvvetlerini Güçlendirme Vakfı şirketlerinin taraf olduğu (Madde 8/12) ,

b. Kamu kurum ve kuruluşlarının taraf olduğu döviz cinsinden veya dövize endeksli ihaleler, sözleşmeler ve milletlerarası andlaşmaların ifası kapsamında olmak kaydıyla; yüklenicilerin üçüncü taraflarla akdedeceği (Madde 8/13),

c. Türkiye’de yerleşik yolcu, yük veya posta taşıma faaliyetinde bulunan ticari havayolu işletmeleri; hava taşıma araçlarına, motorlarına ve bunların aksam ve parçalarına yönelik teknik bakım hizmeti veren şirketler; sivil havacılık mevzuatı kapsamında havalimanlarında yer hizmetleri yapmak üzere çalışma ruhsatı alan veya yetkilendirilen kamu ya da özel hukuk tüzel kişiliği statüsündeki kuruluşlar ile söz konusu kuruluşların kurdukları işletme ve şirketler ile doğrudan veya dolaylı olarak sermayelerinde en az %50 hisse oranına sahip olduğu ortaklıkların Türkiye’de yerleşik kişilerle düzenleyeceği (Madde 8/17)

gayrimenkul satış ve gayrimenkul kiralama sözleşmelerini de kapsamaktadır.

3) Gayrimenkul satış ya da kiralama sözleşmeleri ile bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer yükümlülükler döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak belirlenemeyeceği gibi;

a. bu sözleşmeler kapsamında düzenlenecek kıymetli evraklarda yer alan bedeller de döviz ya da dövize endeksli olarak düzenlenemeyecektir (Madde 8/18).

b. uluslararası piyasalarda fiyatı döviz cinsinden belirlenen kıymetli madenlere ve/veya emtiaya endekslenen ve/veya dolaylı olarak dövize endekslenen sözleşmeler de 32 Sayılı Karar çerçevesinde dövize endeksli sayılacağından sınırlamaya tabi olacaktır (Madde 8/19).

4) Bu Tebliğ uygulaması açısından;

a. Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin bulunduğu şirketler ile serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketlerin taraf olduğu gayrimenkul satış ve kiralama sözleşmelerinin bedellerinin ve bunlardan kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin de döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak belirlenmesi mümkün değildir (Madde 8/16).

b. Türkiye’de yerleşik kişilerin yurt dışındaki şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, işlettiği veya yönettiği fonlar, yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin bulunduğu şirketler ile doğrudan ya da dolaylı olarak sahiplikleri bulunan şirketler de Türkiye’de yerleşik sayılır ve döviz cinsinden ya da dövize endeksli sözleşme akdetme sınırlamalarına tabidir (Madde 8/20).

5) 13 Eylül 2018 tarihinden önce düzenlenmiş ve halen yürürlükte olan gayrimenkul satış ve kiralama sözleşmelerinde yer alan döviz ya da dövize endeksli bedellerin Türk parası olarak tekrar belirlenmesi zorunludur (Madde 8/23).

Öte yandan 13 Eylül 2018 tarihinden önce akdedilmiş bulunan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde TL cinsinden belirlemede iki yıllık süre için açıklama yer almaktadır.(Madde 8/24-2. Fıkra) Detay için lütfen aşağıdaki 7 ve 8. Maddelere bakınız

6) Türk lirası olarak yeniden belirlemede taraflar;

a. Özgür iradeleri ile mutabakata varabilirler,

b. Mutabakata varamazlarsa dönüşümde 2/1/2018 tarihindeki Merkez Bankası Efektif Satış kuru kullanılacak ( ABD Doları için 3.7776 Avro için 4.5525’lik kur kullanılacaktır) ve 2 Ocak 2018 tarihinden bedelin yeniden belirlendiği tarihe kadar TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak artırılacaktır (Madde 8/24 -1. fıkra).

7) Tebliğin 24. Maddesinin 2. Fıkrasında, 32 sayılı kararın Geçici 8. Maddesinin (yani döviz cinsinden sözleşmeleri sınırlayan maddenin ) yürürlüğe girdiği tarihten (yani 13 Eylül 2018 tarihinden) önce akdedilen döviz cinsinden ya da dövize endeksli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde Türk parası olarak belirlemenin önümüzdeki 2 yıl için nasıl yapılacağını belirtiyor. İki yılın sonunda (bize göre 2021 yılı başından itibaren) söz konusu sözleşmelerin hala devam etmesi halinde döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak sürdürülüp sürdürülemeyeceği konusunun çok açık olmadığını düşünüyoruz (Madde 8/24 -2. fıkra).

Bu hükmün sadece 13 Eylül 2018 tarihinden önce akdedilmiş ve devam etmekte olan sözleşmeler için geçerli olacağını; yeni yapılacak gayrimenkul kira sözleşmelerde döviz cinsinden ya da dövize endeksli bedel belirlenemeyeceğini yeniden hatırlatmak isteriz.

8) Yukarıda 7. Maddede belirtilen sözleşmeler için ( yani 13 Eylül 2018 tarihi itibariyle yürürlükte bulunan döviz cinsinden ya da dövize endeksli konut ya da çatılı işyeri kira sözleşmeleri) Türk parası kira aşağıdaki şekilde belirleneceğini anlıyoruz:

a. Taraflar dönüşüm kuru üzerinde kendi aralarında serbestçe mutabakata varabilirler.

b. Mutabakata varamazlarsa;

i. Ekim-Aralık 2018 dönemi için ( Biz ilk kira belirlemesinin bitiş tarihi olarak “dönüşümün yapıldığı takvim yılı” sonunu esas aldık ama Tebliğ metninde yer alan “kira yılı” ifadesi sebebiyle bu ilk dönem yürürlükte olan kira sözleşmesine ilişkin kira yılının bitiş tarihi olarak da yorumlanabilir) 2/1/2018 tarihindeki Merkez Bankası Efektif Satış kuru kullanarak ( ABD Doları için 3.7776 Avro için 4.5525’lik kur kullanılacaktır) Türk parası kira bedeli belirlenecek ve bu tutar aylık TÜFE ile endekslenip artırılacaktır.

ii. Ocak-Aralık 2019 dönemi için;

1. Taraflar dönüşüm kuru üzerinde kendi aralarında serbestçe mutabakata varabilirler.

2. Mutabakata varamazlarsa Aralık 2018 için yukarıdaki şekilde belirlenmiş tutar Ocak 2019 kira bedeli olacak ve aylık olarak TÜFE ile endekslenip artırılacaktır.

iii. Ocak-Aralık 2020 dönemi için;

1. Taraflar dönüşüm kuru üzerinde kendi aralarında serbestçe mutabakata varabilirler.

2. Mutabakata varamazlarsa Aralık 2019 için yukarıdaki şekilde belirlenmiş tutar Ocak 2020 kira bedeli olacak ve aylık olarak TÜFE ile endekslenip artırılacaktır (Madde 8/24 -2. fıkra).

9) Doğrudan gayrimenkul sektörüne özel olarak belirlenmiş olmasa ve tüm sektörleri ilgilendirse de Tebliğ’deki diğer hükümlerin gayrimenkul sektörüne ilişkin yansımalarını da kısaca aşağıdaki şekilde özetleyebiliriz:

a. Döviz cinsinden ya da dövize endeksli sözleşme sınırlaması iş sözleşmelerini de kapsamakla birlikte ülkemizdeki gayrimenkul sektörü şirketlerinde çalışan Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan yabancıların iş sözleşmeleri döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak düzenlenebilecektir (Madde 8/3,11).

b. Gayrimenkul şirketlerinin, Türkiye’de yerleşik kişilerden alacağı danışmanlık, aracılık ve taşımacılık dahil hizmet sözleşmeleri ile eser sözleşmelerinin de döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak düzenlenmesi mümkün değildir (Madde 8/4,5).

c. Döviz cinsinden ya da dövize endeksli sözleşme sınırlaması her türlü iş makinası ve taşıt satış ve kiralama sözleşmelerini de kapsamakla birlikte 13 Eylül 2018’den önce döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak yapılmış bulunan iş makineleri dahil her türlü taşıt kiralama sözleşmesinin bu şekilde devam etmesi mümkündür. Dolayısı ile 13 Eylül 2018 öncesi akdedilen iş makinası dahil taşıt kiralama sözleşmelerinin Türk lirasına dönüştürülme zorunluluğu bulunmamaktadır (Madde 8/6,7,22).

d. Yukarıda belirtilen sınırlamalar dışında kalan, başka bir deyişle döviz ya da dövize endeksli olarak düzenlenmiş bulunan ya da düzenlenebilecek sözleşmelerle ilgili olarak tarafların talebi halinde sözleşmenin Türk parası cinsinden yapılması ya da dönüştürülmesi mümkündür (Madde 8/25).

e. Yukarıda yer alan sınırlamalar dışında kalan her türlü mal/hizmet alım satım ve kiralama sözleşmesinin döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak yapılabilmesi mümkündür (Madde 8/6,7).

Bu bülten hakkında daha detaylı bilgi almak için aşağıdaki kişilerle temasa geçebilirsiniz.

 

İletişim

Ersun Bayraktaroğlu
Gayrimenkul Sektörü Lideri, PwC Turkey
Telefon: +90 212 326 6098
Eposta

Baran Akan
Vergi Hizmetleri, Direktör, PwC Turkey
Telefon: +90 212 326 6376
Eposta

Bizi takip edin