Gayrimenkulde Gelişen Trendler: Avrupa 2019

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa, PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa gerçekleştirilen bir çalışmadır.

Bu yıl 16. sayısı yayımlanan rapor, 2019 yılı ve daha ilerisi için Avrupa genelinde gayrimenkul sektörünün görünümünü ortaya koyuyor.

Etki yaratmak

Avrupa’nın gayrimenkul sektörü liderleri bir yıl önceye göre daha az emin olmakla birlikte, 2019 yılı için sektörün görünümüne yönelik iyimserliklerini sürdürüyorlar.

Sektörde jeopolitik ortama yönelik endişeler sürüyor. Zira, her ne kadar küresel yatırımcıları Avrupalı yatırımcılara kıyasla daha az tedirgin etse de, Brexit birçok yatırımcıyı en çok endişelendiren konular arasında ilk sırada yer alıyor.

Gayrimenkulde Gelişen Trendler: Avrupa 2019 raporu, sektörde artık geleneksel yatırım anlayışının sorgulanması ve gayrimenkule çok daha geniş bir perspektifle bakılmasıyla, sektörün güvenilir ve istikrarlı gelir arayışında olduğunu ortaya koyuyor.

Kilit bulgular

Araştırma katılımcıların neredeyse yarısı uygun varlıkların önümüzdeki 5 yıl içerisinde daha zor bulunacağını düşünüyor.

Son birkaç yıldır olduğu gibi, bu yıl da sektördeki ana endişe kaynağı uygun varlıkların bulunabilirliği. Zira araştırma katılımcılarının 2/3’si bu konuya işaret ediyor.

Bu bulgu Avrupa gayrimenkul sektörünün süregelen cazibesinin altını çizerken, ayrıca, getiri ve gelir arayışının sektörü konfor alanından çıkmaya zorladığını da gösteriyor. Bazıları, öğrenci konaklaması gibi daha fazla operasyonel uzmanlık gerektiren alternatif ve niş alanlara yöneliyor. Bazıları ise katma değeri yüksek, temel ihtiyaçları karşılamaya yönelik daha «kalkınmaya» yönelik alanları tercih ediyor.

Katılımcılara yatırım ve gelişme açısından en iyi fırsatları sunan sektörler sorulduğunda, ilk 10’undaki sektörlerin 6’sının oturum amaçlı ürünler olduğu görülüyor.

«Getiriler nedeniyle daha oturmuş sektörlere göre alternatiflere olan talebin güçlü bir şekilde sürdüğünü görüyoruz.» - Pan Avrupa kurumsal Yatırımcısı

Geç varlık döngüsü, jeopolitik belirsizlik ve artan faiz oranları, güvenli ve uzun dönemli getiri ihtiyacını daha da güçlendiriyor. Çoğu yatırımcı için gelir arayışı 2019’da Avrupa’daki gayrimenkul yatırımının ana fikrini oluşturuyor.

Bazıları gayrimenkulün diğer yatırım varlıklarına göre üstünlüğünü koruduğuna inanmasına rağmen, bazıları da herhangi bir formdaki konut gibi daha az döngüsel alternatif gayrimenkul sektörlerine daha fazla sermaye ayırıyor.

Geleneksel ve alternatif gayrimenkul arasındaki farkın yavaş yavaş ortadan kalktığı artık sektörde kabul edilen bir gerçek.

«Sistemde çok büyük miktarda risk bulunuyor. Jeopolitik riskler her yerde, bugün güvenli liman yok.» - Küresel yatırımcı

Yatırımın arka planındaki jeopolitik riskler göz ardı edilemez. Geçen yıl olduğu gibi bu yıl da uluslararası siyasi belirsizlik tehdidi anket katılımcıları için en büyük endişe kaynağı olmayı sürdürüyor. Üstelik ticaret savaşları tehdidi de sektörün gündeminde; ancak şu anda etkisini sayısal olarak belirlemek oldukça güç. Büyük ihtimalle 2019’dan sonra etkileri somutlaşmaya başlayacak.

Avrupa’daki siyasi belirsizlik ise yüzde 69 ile ikinci sırada yer alıyor. Brexit 29 Mart 2019 tarihi yaklaştıkça daha çok endişeye neden oluyor.

«Avrupa’nın başlıca tüm şehirlerinde aynı konular öne çıkıyor; uygun fiyatlı konutlar, sosyal konutların yetersizliği ve bakım… Problem gittikçe daha kötü bir hal alıyor.» - Ortak, Pan Avrupa özel sermaye şirketi

Araştırma katılımcıları için sosyal eşitsizlik 2019 yılı için her ne kadar temel endişe olmasa da, katılımcılardan bazıları sosyal eşitsizliğin sektörün orta vadede karşılaşacağı en büyük sorunlardan biri olacağını düşünüyor. Zira, sosyal eşitsizlik Avrupa’daki siyasi gündemi belirleyecek.

Araştırma katılımcılarının yarısından fazlası ise 2019’daki önemli sosyal konulardan biri olarak uygun fiyatlı konutların bulunması konusunda endişeli olduklarını söylüyor.

Araştırma katılımcılarının yaklaşık yüzde 60’ı sektörün giderek daha fazla finansal olmayan metriklerle gayrimenkullerin değerini ölçmeye yöneldiğini söylüyor.

Yarısı ise finansal olmayan metriklerin getirileri ölçerken giderek daha önemli olduğu konusunda hemfikir; bu görüşe katılmayanların oranı ise yüzde 18.

Firmalar müşterilerine ve toplumdaki genel değişime cevap veriyor. Yalnızca kârlılığa odaklananlar, rakipleri karşısında kaybedecek görünüyor.

Mülakat yapılan çok sayıda yatırımcı çevresel, sosyal ve yönetim faktörlerini ölçmeye çalışıyor. Yalnız bu oldukça zor; zira toplum üzerindeki etkileri ölçmek için uluslararası olarak kabul görmüş standartlar bulunmuyor.

Yeni varlık sınıflarındaki fırsatlar

Araştırmaya katılanların yüzde 70’i hedefledikleri getiriye ulaşmak için reel varlıkları ve ilgili diğer hizmetleri de kapsayacak şekilde geleneksel gayrimenkulün tanımının genişletilmesi gerektiğini düşünüyor.

Altyapı ihtiyaçlarına yatırım yapmak yalnızca demiryolu gibi geleneksel varlıklara yatırım anlamına gelmiyor. Yeni yatırım yapılabilir varlık sınıfları dijital ekonomiyle ilgili hizmetleri de içeriyor. Örneğin; 5G altyapısı, veri merkezleri, elektrikli ve sürücüsüz araçlar gibi hem daha iyi «bağlanabilirlik» sağlayan hem de karbon emisyonunu düşürüp çevresel fayda sunan; yani tüketicilere sosyal getiri de sağlayan yatırımları da kapsıyor.

Diğer yandan tüm yatırımcılar ya da emlak şirketleri reel varlık yaklaşımını benimsemiyor. Zira, bu yaklaşım kendine özgü farklı riskler içeriyor ve geleneksel varlık sınıflarından daha karmaşık.

«Geçmişte fiziki altyapıya yapılan yatırımların artık ağ iletişimlerine de yapıldığını göreceğiz.»

Gayrimenkul danışmanı

Brexit etkisi

Brexit, Avrupa’daki siyasi belirsizliğin sektör açısından 2019 yılında önemli sosyal/politik konular arasında uluslararası siyasi belirsizlikten sonra ikinci sırada yer almasının hiç şüphesiz önemli nedenlerinden biri.

Mülakatlar, küresel yatırımcıların Avrupalı yatırımcılara kıyasla Brexit’ten daha az tedirgin olduklarını gösteriyor. Diğer yandan katılımcıların yüzde 83’ü İngiltere ve Avrupa Birliği’nin 2019 yılında ekonomik büyüme açısından ayrışacağını düşünüyor.

Brexit’in ne şekilde gerçekleşeceğinden bağımsız olarak, Avrupa’nın tecrübeli emlak profesyonellerinin yüzde 70’i, İngiltere’nin uluslararası yetenekler açısından cazibesini kaybedeceği görüşünde.

Çoğunluk Avro Bölgesi’nin İngiltere’ye kıyasla yatırım için daha güvenli ve verimli olduğunu düşünürken; diğerleri ise İngiltere’de riskin fırsatlarla denk olduğunu belirtiyor.

2019 yılında Brexit’in gayrimenkul yatırımlarına etkisi

Mutlu kiracılar

Çok da uzun olmayan bir süre önce, sağlık ve mutluluğu ön plana çıkarma fikri gayrimenkul sektörüyle ilgisi olmadığı düşünülerek göz ardı ediliyordu. Ancak, katılımcıların neredeyse yarısı önümüzdeki 5 yılda stratejiler üzerinde bu konuların da bir miktar etkisi olacağı görüşünde.

Araştırma sağlık ve mutluluğun tıpkı sürdürülebilirlik ve enerji verimliliği gibi sektör üzerinde bilinen etkileri olan faktörlerle neredeyse denk olduğunu gösteriyor.

Kurumsal kiracılar ise çalışanlarının ihtiyaçlarına yanıt verebilmek için daha fazla esneklik talep ediyor. Bu durum daha yoğun varlık yönetimi ve yatırım gerektiriyor.

«Gayrimenkul satın alıp, 20 yıl hiçbir şey yapmadan elinde tutma devri geride kaldı.» - Küresel fon yöneticisi

Önümüzdeki 3-5 yıl içerisinde gayrimenkul stratejilerini etkilemesi beklenen faktörler

«Kiracıların mutluluğunu mümkün olabildiğince çok düşünmek durumundayız. Sonuçta, kira ödeyen onlar ve biz de en yüksek kirayı ödeyen ve uzun vadede en sadık kiracıyı arıyoruz.»

Pan Avrupa Fon Yöneticisi

Lizbon liderlik ediyor

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2019 raporu, başlıca Avrupa şehirlerini yatırım ve gelişme beklentilerine göre sıralıyor.

Rapora göre, Avrupa’nın bazı önemli piyasalarının artık gelebilecekleri en üst seviyeye ulaştığı düşünülürken, ilginin «yükselen yıldızlar» olarak daha küçük ve dinamik şehirlere kaydığı görülüyor.

Tüm beklentiler göz önünde bulundurulduğunda, Lizbon’un bu yıl 10 basamak birden yükselerek ilk sırayı aldığı görülüyor. Mülakatlarda Lizbon’la ilgili özellikle «hayat kalitesi» ve «olumlu liderliğe» atıfta bulunulduğu dikkat çekiyor.

Portekiz’in ekonomisi sağlıklı bir biçimde büyürken, artık başkenti şirketler, yatırımcılar ve turistler için uluslararası bir merkez olmuş durumda.

2019’da en gözde Avrupa şehirleri arasında hem Lizbon gibi daha küçük şehirler hem de denenmiş daha büyük piyasalar yer alıyor. Almanya’dan şehirlerin 2019 yılında da üst sıralarda yer alması ise şaşırtıcı değil.

  2019 2018
1 Lizbon Berlin
2 Berlin

=Kopenhag

=Frankfurt

3 Dublin  
4 Madrid Münih
5 Frankfurt Madrid
6 Amsterdam Hamburg
7 Hamburg Dublin
8 Helsinki Stockholm
9 Viyana Lüksemburg
10 Münih Amsterdam

Yönetici özeti

PwC ve Urban Land Institute (ULI) ortak çalışması olan Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2019 raporunda; Avrupa’daki gayrimenkul yatırımı ve geliştirme trendleri, gayrimenkul finans ve sermaye piyasaları, şehirler, emlak piyasası ile gayrimenkul sektörüne ilişkin diğer konular ele alınıyor.

İstanbul

Son birkaç yıldır listede alt sıralarda yer alıyor. Türkiye 2018 yazında liranın değerindeki belirgin düşüş sonrasında ekonomisini istikrarlı bir hale getirmeye çalışırken, bu yıl da alt sıralardaki pozisyonda.

Emerging Trends in Real Estate

Gayrimenkulde Gelişen Trendler: Avrupa 2019

Bu yıl 16. sayısı yayımlanan rapor, 2019 yılı ve daha ilerisi için Avrupa genelinde gayrimenkul sektörünün görünümünü ortaya koyuyor, raporu PDF olarak indirebilirsiniz.

İletişim

Ersun Bayraktaroğlu
Gayrimenkul Sektörü Lideri, PwC Turkey
Telefon: +90 212 326 6098
Eposta

Hüsnü Dinçsoy
Danışmanlık Hizmetleri Lideri, PwC Turkey
Telefon: +90 212 376 5302
Eposta

Bizi takip edin