Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği Yayımlandı

Gayrimenkul Sektörü Bülteni 2021/1 | Değerli Konut Vergisi Tebliği


Özet


15 Ocak 2021 tarihli ve 31365 sayılı Resmi Gazetede 5/12/2019 tarihli ve 7194 sayılı Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa “Değerli Konut Vergisi” kısım başlığı altında eklenen 42 ilâ 49 uncu maddelerin uygulamasına ilişkin usul ve esasların belirlenmesine ilişkin Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel tebliği yayımlanmıştır.

 

15 Ocak 2021 tarihli ve 31365 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Değerli Konut Vergisi Genel Uygulama Tebliği ile Değerli Konut Vergisi kapsamında;

  • Verginin konusu,
  • Mükellef, mükellefiyetin başlaması ve bitmesi,
  • Muaflıklar,
  • Matrah ve nispet,
  • Verginin beyanı, ödeme süresi ve ödeme yeri

ile ilgili hususlarda açıklamalar yapılmıştır.

Söz konusu Tebliğ’de önem arz eden hususlara geçmeden önce Tebliğ’in içeriğinde hem 2020 hem de 2021 yıllarında Değerli Konut Vergisi beyan edilip ödenecek şekilde ifadeler olması nedeniyle yanlış anlaşılmalara sebebiyet vermemesi açısından 20 Şubat 2020 tarihinde yayımlanan 7221 sayılı yasa ile Emlak vergisi Kanunu’na eklenen Geçici 24. maddede açıkça yer alan “...2020 yılına ilişkin olarak 2020 yılında verilmesi gereken beyanname verilmez, vergi tahakkuk ettirilmez….” hükmünden hareketle Tebliğ’in 2021 yılına ilişkin hükümlerinin dikkate alınmasının yerinde olacağını düşünmekteyiz.

Ayrıca, Tebliğ’de “varsayım” olarak yer verilen ve %10 olarak kullanılan 2020 yılı Yeniden Değerleme Oranı, bilindiği gibi 2020 yılı için %9.11 olarak belirlenmiş ve Değerli Konut Vergisi’nde 2021 yılında kullanılacak olan had ve oranlar da 29.12.2020 tarihli 78 numaralı Emlak Vergisi Genel Tebliği ile belirlenmişti. Bugün yayınlanan Tebliğ’de varsayımsal olarak belirlenen oran üzerinden yapılan hesaplamalar bu nedenle geçerli olmayıp, beyan sınırının 5.227.000 TL, vergi tarifesinin de yine bu tutardan başlayarak dikkate alınması gerektiğini düşünüyoruz.

Bu genel açıklamalardan sonra Tebliğ’de yer alan önemli hususlara ilişkin değerlendirmelerimiz aşağıda yer almaktadır: 

Mükellef, mükellefiyetin başlaması ve bitmesi
  • Türkiye sınırları içinde bulunan ve bina vergi değeri 1319 sayılı Kanunun 42 nci maddesinde yer alan tutarı  aşan mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinin konusunu teşkil edeceği,
  • Değerli konut vergisi uygulamasında "mesken nitelikli taşınmaz" kavramı, mesken niteliğini haiz binalar ile birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda her bir bağımsız bölümü ifade edeceği ve her bir bağımsız bölümün vergilendirme açısından ayrı ayrı değerlendirileceği,
  • Taşınmazın mesken niteliğini haiz olup olmadığı hususunun değerlendirilmesinde, taşınmazın kayıtlardaki niteliğinin yanında fiilen kullanım durumuna da bakılacağı,
  • Değerli konut vergisine tabi olan mesken nitelikli taşınmazların daha sonraki yıllarda bina vergi değerinin, beyannamenin verileceği yılda geçerli 1319 sayılı Kanunun 42 nci maddesinde yer alan tutarın altında kalması halinde, bu durum mükellef tarafından tevsik edici belgeler ile birlikte ilgili vergi dairesine bildirilip ve bu durumda ilgili yıla ilişkin beyanname verilmeyeceği,

Bina vergi değerinin, 1319 sayılı Kanunun 42 nci maddesinde yer alan ve ilgili yılda uygulanan tutarı aşması halinde, bu durumun gerçekleştiği tarihi takip eden yılın başından itibaren değerli konut vergisi mükellefiyeti başlamaktadır.

Muaflıklar

Değerli Konut Vergisi’ne ilişkin uygulanacak muaflıklara ilişkin uygulama esasları Tebliğ’in 4 numaralı maddesi uyarınca açıklanmış olup

  • Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki olduğu mesken nitelikli taşınmazların,
  • Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu taşınmazı ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların değerli konut vergisinin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazın (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil)
  • Karşılıklı olmak şartıyla yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazların
  • Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazların ilk satışa, devir ve temlike konu edilmediği sürece (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar için de uygulanır)

değerli konut vergisinden muaf olduğu belirtilmiştir.

Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunan mükelleflerin, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazını, Tebliğin ekinde yer alan (Ek 2A) “Birden Fazla Meskeni Olanların, Muafiyet Uygulanacak En Düşük Değerli Tek Meskenlerine (İntifa Hakkına Sahip Olunan Dahil) İlişkin Bildirim” ile beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine bildirmeleri gerektiği belirtilmiştir. 

Tebliğde yer alan örneklerde de açıklandığı gibi ilgili yıl için belirtilen ( 2021 yılı beyanında 5.227.000.-TL) tutarın altında olan taşınmazlar Değerli Konut Vergisi’nin kapsamına girmediğinden herhangi bir beyannameye dahil edilmesi söz konusu olmayacaktır. Bu nitelikteki taşınmazlar ile değeri 5.227.000 TL üzerinde olan taşınmazların bir arada bulunması halinde değerlendirme sadece söz konusu tutarın üzerinde olan taşınmazlar için yapılacak ve bunlardan en düşük değerdeki biri yukarıda belirtildiği şekilde vergilendirilmeyecektir. 

Muafiyetten yararlanma şartlarını taşımadığı halde muafiyetten yararlanan mükellefler ile muafiyetten yararlanma şartlarını kaybetmesine rağmen durumunda meydana gelen değişikliği bildirmeyen mükelleflerden ise alınması gereken verginin, cezalı olarak ve gecikme faizi ile birlikte alınacağı belirtilmiştir.

Matrah ve nispet

Değerli Konut Vergisi’nin matrah ve nispeti Emlak Vergisi Kanunu’nun 44. maddesi uyarınca, “(7221 sayılı Kanunun 18 inci maddesi ile değiştirilen madde Yürürlük; 20.02.2020) verginin matrahı, bina vergi değerinin 42 nci maddede yer alan tutarı aşan kısmıdır.” şeklinde tanımlanmış olup, yine anılan madde uyarınca Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;

  • 5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil) 5.000.000 TL’yi aşan kısmı için (Binde 3)
  • 10.000.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 7.500.000 TL’si için 7.500 TL, fazlası için (Binde 6)
  • 10.000.000 TL’den fazla olanlar 10.000.000 TL’si için 22.500 TL, fazlası için (Binde 10)

oranında vergilendirileceği belirtilmiştir.

Yine aynı madde uyarınca mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırlarının her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılacağı, bu şekilde hesaplanan tutarların 1.000 Türk lirasına kadar olan kesirleri dikkate alınmayacağı hüküm altına alınmıştır.

Öte yandan bültenimizin giriş kısmında belirttiğimiz gibi anılan Tebliğ kapsamında verilen örneklerde 2021 yılı için dikkate alınacak değerlerin belirlenmesinde yeniden değerleme oranının %10 olduğu varsayımı ile hesaplama yapıldığı belirtilmiştir.

2021 yılına ilişkin olarak ilgili değerlerin 29 Aralık 2020 tarihli 31339 (Mükerrer) sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 78 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’nin 6. maddesinde açıklandığı üzere 2020 yılı için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı olan (%9,11/2=) %4,555 (dört virgül beşyüzellibeş) oranında artırılması suretiyle hesaplanması gerekmektedir. 

Bu doğrultuda 2021 yılında uygulanacak olan 1319 sayılı Kanunun 44 üncü maddesinin ikinci fıkrasında yer alan vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları aşağıdaki gibidir:

  • 5.227.000 TL ile 7.841.000 TL arasında olanlar (bu tutar dahil) 5.227.000 TL’yi aşan kısmı için (Binde 3)
  • 10.455.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 7.841.000 TL’si için
    7.842 TL, fazlası için  (Binde 6)
  • 10.455.000 TL’den fazla olanlar 10.455.000 TL’si için 23.526 TL,
    fazlası için (Binde 10)
Verginin beyanı, ödeme süresi ve ödeme yeri

Değerli Konut Vergisi’nin beyanı, ödeme süresi ve ödeme yeri ilişkin uygulama esasları Tebliğ’in 6. maddesinde açıklanmış olup,

  • Değerli konut vergisinin, mükelleflerin verecekleri bu Tebliğin ekinde yer alan (Ek 1A) 1 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi ve (Ek 1B) 2 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi üzerine tarh olunacağı ve mükelleflerin beyannamelerini, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden alınan bina vergi değerini (beyanname verilen yıl ve bir önceki yıla ilişkin) gösteren belgeyi eklemek suretiyle, ilgili yılın Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine verecekleri,
  • Mükelleflerin beyannamelerini elektronik ortamda kendileri gönderebilecekleri gibi aynı zamanda 30/9/2004 tarihli ve 25599 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 340 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile 3/3/2005 tarihli ve 25744 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 346 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğinde belirtilen usul ve esaslar çerçevesinde 3568 sayılı Kanun uyarınca yetki almış olup bağımsız çalışan Serbest Muhasebeci, Serbest Muhasebeci Mali Müşavir ve Yeminli Mali Müşavirler ile sözleşme imzalamak suretiyle e-beyanname şeklinde de verebilecekleri ve beyannamenin elektronik ortamda verilmesi durumunda, beyannameye eklenecek olan bina vergi değerini gösteren belgenin, beyannamenin verilmesini takip eden 15 gün içerisinde elden veya posta yoluyla ilgili vergi dairesine verilmesinin gerektiği,
  • Beyan edilmesi gereken birden fazla değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmaza sahip olan mükelleflerin (tam mülkiyet, paylı mülkiyet ve intifa hakkı sahipleri), bu taşınmazların tamamı için bu Tebliğin ekinde yer alan (Ek 1A) 1 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesini kullanarak tek beyanname verecekleri ve birden fazla meskeni olanların, muafiyet uygulanacak en düşük değerli tek meskenleri beyannameye dahil edilmeyip, bu meskene ilişkin bilgiler Tebliğin ekinde yer alan (Ek 2A) ile bildirileceği,
  • Aynı beyannamede beyan edilen taşınmazların farklı vergi dairelerinin yetki alanında bulunması durumunda beyannamenin, mükellefçe bu taşınmazların bulunduğu yer yetkili vergi dairelerinden herhangi birine verilebileceği,
  • Gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti bulunan mükellefler değerli konut vergisi beyannamelerini bağlı bulundukları bu vergi dairelerine verecekleri,
  • Elbirliği mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin yapılacak beyanlarda ise bu Tebliğ ekinde yer alan (Ek 1B) 2 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi kullanılacağı ve elbirliği mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin beyanlarda, her bir taşınmaz için ayrı beyanname verileceği,
  • Elbirliğiyle ya da müşterek mülkiyetle sahip olunan ve değeri beyan için belirtilen tutarı aşan mesken nitelikli taşınmazların beyanında her bir malik, intifa hakkı sahibi ya da malik gibi söz konusu gayrimenkule sahip olanlar (mükellef) için beyan değerlendirmesi ayrı ayrı ve yukarıda belirtilen esaslara göre yapılacaktır. Başka bir ifade ile sözgelişi 6.000.000 TL tutarında bir gayrimenkule %50 payla sahip iki kişiden birinin 5.227.000 TL’yi aşan başka bir taşınmazı yoksa kendi payı vergiden istisna tutulacaktır.
  • Değerli konut vergisinin, beyannamenin verildiği yetkili vergi dairesi tarafından yıllık olarak tarh ve tahakkuk ettirileceği ve ilgili yılın Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödeneceği,
  • Yıl içinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi halinde mükellefiyet takip eden yıldan itibaren başlayacağı ve değerli konut vergisi beyannamesinin de takip eden yılın Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar verilmesi gerektiği,

belirtilmiştir.

Anılan Tebliğ yayımı itibariyle yürürlüğe girmiş olup, ilgili Tebliğ metnine aşağıdaki bağlantı yardımıyla ulaşabilirsiniz.

Değerli Konut Vergisi Genel Uygulama Tebliği

İletişim

Ersun Bayraktaroğlu

Ersun Bayraktaroğlu

Gayrimenkul Sektörü Lideri, PwC Türkiye

Telefon: +90 212 326 6098

Baran Akan

Baran Akan

Vergi Hizmetleri, Direktör, PwC Türkiye

Telefon: +90 212 326 6376

Birim Saran

Birim Saran

Vergi Hizmetleri, Kıdemli Müdür, PwC Türkiye

Telefon: +90 212 326 6984

Bizi takip edin