Gayrimenkulde Gelişen Trendler®: Avrupa 2026

Emerging Trends in Real Estate: Europe 2026

Yayın
5 dakikalık okuma
16 Aralık 2025

Avrupa gayrimenkul piyasasında 2026’ya yönelik genel yaklaşım, geçen yılki temkinli iyimserlikten daha pragmatik bir yaklaşıma doğru kayıyor. Makroekonomik rüzgârlara ve jeopolitik belirsizliğe rağmen, ankete katılan ve görüşme yapılan paydaşların çoğu, 2026’da borç ve özkaynak erişiminin artmasını beklediğinden, yatırım faaliyetlerinde yeniden canlanmaya dair bir beklenti söz konusu.

2026 yılı için Avrupa gayrimenkul sektöründe makroekonomik zorluklara ve jeopolitik belirsizliklere rağmen, yatırım faaliyetlerinde yeniden bir canlanma umudu var; katılımcıların ve görüşme yapılan kişilerin çoğu, 2026'da borç ve özkaynak erişiminin artmasını bekliyor.

PwC ve Urban Land Institute (ULI) iş birliği ile hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa raporunun 23. sayısında, Avrupa’daki gayrimenkul sektörünün ve 2026 yılı ve sonrasındaki görünümü ele alınıyor.

Düşük faiz oranları ve küreselleşme gibi tarihsel rüzgarların tersine dönmesi ya da zayıflamasıyla karşı karşıya kalan sektör, bu yılki rapora göre uzun sürecek bir geçiş dönemine uyum sağlama sürecinde. Aynı zamanda, altyapı ve diğer yatırım araçlarından gelen artan rekabet karşısında sektör, bu varlık sınıfının değerini yeniden tanımlamak zorunda kalıyor.

Yaşanan jeopolitik gerilimler ve politik belirsizlikler gayrimenkul sermaye piyasaları üzerinde etkisini sürdürürken, küreselleşmenin tersine dönmesi de zorlukları artırıyor. Kamu kuruluşlarının ve bölgelerin kendi çıkarlarını önceliklendirmesiyle birlikte, bu yılki araştırmada deglobalizasyonu önemli bir endişe kaynağı olarak gören katılımcıların oranı bu yıl %70’e çıktı. Bu oran 2024’te %31’di.

ABD’deki politika değişimleri de yatırım algısını önemli ölçüde etkiledi. 2025’in başlarında hızla değişen gümrük tarifesi politikası yatırım ivmesini sekteye uğrattı, ancak bazı görüşlere göre ABD ekonomisinin öngörülemezliği 2026’da Avrupa odaklı anlaşmaları teşvik edebilir.

70%

Liderlerin %70’i artık küreselleşmenin tersine dönmesini (deglobalizasyonu) önemli bir endişe kaynağı olarak görüyor; bu oran geçen yıl %31’di.

83%

Liderlerin %83’ü, iklim riskini finansmana erişimde enerji verimliliğinden sonra en önemli ikinci ESG kriteri olarak görüyor.

75%

Katılımcıların %75’i gayrimenkul faaliyetlerinde yapay zekâ/makine öğrenimi kullandığını belirtiyor; bu oran geçen yıl %51’di.

Raporda öne çıkan trendler

Gayrimenkul sektöründe fiziksel iklim risklerine yönelik endişeler giderek artıyor; sektör liderleri bu gelişen konuya dair bakış açılarını daha da netleştiriyor. Katılımcıların %83’ü, enerji verimliliğinden sonra iklim riskini finansmana erişimde en önemli ikinci ESG kriteri olarak görüyor – bu oran geçen yıl %75’ti, yani ciddi bir artış söz konusu.

Orman yangınlarından tsunamilere kadar çevresel felaketler uzun süre başka kıtaların sorunu olarak görülse de, Avrupa'nın risk profili değişiyor. Avrupa Çevre Ajansı, Avrupa'nın en hızlı ısınan kıta olduğunu ve 2024’ün hem bölgesel hem küresel ölçekte şimdiye kadarki en sıcak yıl olarak kaydedildiğini bildiriyor. Bu durumun etkisi tüm kıta genelinde hissedildi: 2024’ün sonlarında Orta Avrupa ve İspanya’da meydana gelen seller milyonlarca insanı, konutu ve işletmeyi etkilerken; 2025’te 208.000 hektarlık – yaklaşık olarak Londra metropol alanı büyüklüğünde – ormanlık alan yangınlarla yok oldu.

Operasyonel verimliliği artırmaktan veri analizine ve yatırım fırsatlarını öne çıkarmaya kadar pek çok alanda Yapay Zeka (AI), iş dünyası ve ekonomi için en hızlı büyüyen dönüşüm güçlerinden biri olarak öne çıkıyor.

Gayrimenkul faaliyetlerinde yapay zeka/makine öğrenimi kullananların oranı geçen yıl %51 iken bu yıl %75’e yükselmiş durumda. Karar vericiler, yapay zekanın basit veri analizinden, şirketlerin portföy ve pazar performanslarını gelecekte nasıl şekillendirebileceğini öngörmeye kadar geniş bir yelpazede kullanılabileceğini düşünüyor. Örneğin bir firma, yatırım komitesi belgelerinin tamamını kendi yapay zeka modeline yüklediğini ve bu sayede yatırımla ilgili temalar, potansiyel riskler ve hassasiyetler üzerine derinlemesine analiz yapabildiğini belirtiyor.

Anket ayrıca, katılımcıların teknolojik adaptasyon ve entegrasyonu 2050’ye kadar başarılı bir kurumsal dönüşümün en önemli itici gücü olarak gördüğünü ortaya koyuyor – bu görüşe katılım oranı %93.

Şehir Efsaneleri – Öne Çıkan Kentler

Sektör liderleri, likiditeyle birlikte güçlü potansiyele sahip şehir ve bölgelere seçici bir odaklanma gerektiğine inanıyor. Bu nedenle Avrupa’nın büyük şehirlerinin hâlâ ilgi odağında olması şaşırtıcı değil; Londra, Madrid, Paris ve Berlin, üst üste dördüncü yılda da şehir sıralamalarının başında yer alıyor. Ancak görüşülen uzmanlar, bu şehirlerin ekonomik büyümesini değerlendirirken ülke genelindeki daha karmaşık tabloya dikkat çekerek net bir ayrım yapıyor.

2025’te ve önümüzdeki yıl için artan jeopolitik ve ekonomik belirsizliklerin gayrimenkul sektörü üzerindeki etkisi, yatırımcıların bu şehirleri tercih etmesini daha da pekiştiriyor. Daha yüksek finansal risk algısı, büyük şehirleri görece daha güvenli limanlar haline getiriyor.