Ne? Hangi? Nasıl? Konut ve Çatılı İşyerlerinde Kira Bedellerinin Türk Parasına Çevrilmesi

12/10/18


Gayrimenkul Bülteni 2018/02


Özet
85 numaralı Cumhurbaşkanı Kararıyla sınırlandırılan döviz ve döviz cinsinden sözleşmelerle ilgili olarak 6 Ekim 2018 tarih ve 30557 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak aynı gün yürürlüğe giren 2018-32/51 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı karara İlişkin Tebliğ ile konut ve çatılı işyeri kiralama sözleşmelerinde yer alan döviz ve döviz cinsinden bedellerin Türk parasına dönüştürülmesi ve bunun uygulamasına ilişkin kurallar yer almıştır.
85 numaralı Kararın uyarlama için verdiği bir aylık sürenin 13 Ekim 2018’de dolacak olması ve Tebliğle ilgili Bakanlıktan ek bir açıklamanın henüz yapılmamış olması nedeniyle aklımıza gelen, bizlere sorulan, uygulamada tartışılan bazı soruları bu bültende toplu olarak bir araya getirip kendimizce yorumlamaya, yanıtlamaya çalıştık. 
 

Hatırlanacağı üzere 13 Eylül 2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (bundan sonra “Karar”) ile Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’da (bundan sonra “32 Sayılı Karar”) değişiklik yapılmış ve Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında belli durumlar haricinde döviz cinsinden ya da dövize endeksli sözleşmeler akdetmeleri yasaklanmıştı.

Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca Resmi Gazete’nin 6 Ekim 2018 tarihli 30557 sayısında yayınlanan 2018-32/51 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı karara İlişkin Tebliğ (bundan sonra “Tebliğ”) ile 32 sayılı Karara İlişkin 32/34 sayılı tebliğin 8. Maddesi yeniden düzenlenmiştir.

Tebliğin konut ve çatılı işyeri kiralamalarında uyarlamanın yapılmasına ilişkin hükümlerinin yorumunda farklı görüşlerin yer alması, uyarlama için verilen sürenin 13 Ekim 2018’de dolacak olması nedeniyle piyasada tereddütlere yol açmıştır. Bakanlıkça yapılacak bir açıklama ile bu konudaki tereddütlerin giderilebileceğini düşünüyor ve açıklamayı bekliyor olsak da derlediğimiz bazı soruların cevaplarını üç ana soru kelimesi altında derlediğimiz bu bültenimizin uygulayıcılara yararlı olacağını düşünmekteyiz.

NE? HANGİ? NASIL?

1)HANGİ” tür kira sözleşmeleri uyarlamaya tabi olacaktır?

Karar ve bununla ilgili yayınlanan Tebliğ, Kararın yayımlandığı tarihten itibaren Türkiye’de yerleşik kişiler arasında yapılan her türlü gayrimenkul satış ve kiralama sözleşmelerinde yer alan bedellerin Türk parası cinsinden olmasını zorunlu kılmıştır.

Aynı mevzuat Kararın yayım tarihi olan 13 Eylül 2018’den önce yapılan ve halen yürürlükte olan gayrimenkul satış ve kira sözleşmelerinde yer alan bedellerin ise Türk parasına dönüştürülmesini zorunlu kılmış, bu dönüşüm için de Kararın yayım tarihinden itibaren bir aylık süre tanımıştır. Söz konusu süre 13 Ekim 2018 tarihinde sona ermektedir.

Karar ile ilgili olarak yayınlanan Tebliğ’in düzenlediği 32 Sayılı Karara İlişkin 32/34 sayılı Tebliğin 8. Maddesinin 24. fıkrasının ikinci paragrafında konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yer alan bedellerin Türk parasına dönüştürülmesinde uygulanacak yöntemi aşağıdaki şekilde ortaya koymuştur:

“Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararın Geçici 8 inci maddesinin yürürlüğe girdiği tarihten önce akdedilen konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller bu fıkranın ilk paragrafına göre iki yıllık süre için Türk parası olarak belirlenir. Ancak, Türk parası olarak belirlemenin yapıldığı kira yılının sonundan itibaren bir yıl geçerli olmak üzere; anılan paragraf uyarınca Türk parası olarak belirlenen kira bedeli, taraflarca belirlenirken mutabakata varılamazsa, belirleme tarihinden belirlemenin yapıldığı kira yılının sonuna kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenir. Bir sonraki kira yılı Türk parası cinsinden kira bedeli ise, taraflarca belirlenirken mutabakata varılamazsa, önceki kira yılında geçerli olan kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunun belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenir ve belirlenen Türk parası cinsinden kira bedeli bu fıkrada belirtilen iki yıllık sürenin sonuna kadar geçerli olur.”

2) Konut ve Çatılı İşyeri tanımı “NE”leri Kapsamaktadır?

Tebliğle özel bir dönüşüm şekli belirlenen sözleşmeler “konut ve çatılı işyeri kira” sözleşmeleridir. 24 numaralı fıkranın 2. Paragrafında belirlenen hesaplama/dönüşüm yöntemi sadece bu tür sözleşmeler için uygulanacaktır.

Bu durumda “Konut ve Çatılı İşyeri”nin nerede tanımlandığına bakmak gerekir. Söz konusu kavram Türk Borçlar Kanunu’nun 339. Maddesinde geçmekte ancak bu Kanunda tanımı yer almamaktadır. Konu “konut” ve “işyeri” açısından az ya da çok belirgin olmakla birlikte işyerlerinin “çatılı olup olmaması” ve “çatılı” işyeri tanımının Türk Borçlar Kanunu’nda yer almamış olması; buna karşılık Tebliğin ise doğrudan “çatılı işyerleri”nin kiralarına ilişkin bir belirleme yapmış olması nedeniyle “çatılı” olmayan işyerlerinin (örneğin arsa üzerindeki otopark, akaryakıt istasyonu vb.) 32 sayılı Kararın 8. Maddesinin 24/2 fıkrası kapsamına girip girmediği meselesi Bakanlık tarafından bir açıklama yapılmadığı sürece hukuken tartışılacak bir konu olmaya devam edecektir. Bu konuda tereddüt edilen hususlara yönelik özel bir hukuk görüşü alınmasını tavsiye ederiz.

Bu bültendeki açıklamalarımız konut ve çatılı işyeri kavramını en geniş şekilde yorumlanarak yapılmıştır.

3) Bedelin Türk parasına dönüşümü “NE” zaman yapılacaktır?

Karar, mevcut gayrimenkul satış ve kiralama sözleşmelerinde yer alan döviz cinsinden ya da dövize endeksli bedellerin Türk parasına dönüştürülmesi için 13 Ekim 2018 tarihine kadar süre vermiştir. Dolayısıyla, mevcut sözleşmeler için yeniden belirleme süresinin sonu 13 Ekim 2018 olmaktadır. Aksi takdirde, yani taraflar başkaca bir mutabakata varamamışlarsa, sözleşmelerdeki bedeller Tebliğ’de öngörülen şekilde uyarlanmış olacaktır.

4) Bedelin Türk Parasına Dönüşümüne ilişkin Belirleme “NE” şekilde yapılacaktır?

13.9.2018 tarihinden önce yapılmış olan söz konusu sözleşmelerin Türk parasına dönüşüm işleminin ne şekilde yapılaması gerektiği konusunda ne Kararda ne de Tebliğ’de bir açıklama yer almamaktadır. Dolayısıyla bu işlem bir ek protokolle ya da mevcut sözleşmenin değiştirilmesi şeklinde açık ya da tarafların Türk parası olarak belirlenen bedelle ilgili karşılıklı alacakları aksiyonla (örneğin yeni kira/satış bedeli faturasının Türk parası ile düzenlenip süresi içinde tarafların buna itiraz etmemesi; ödemenin Türk parası olarak gerçekleştirilip buna itiraz edilmemesi gibi) “zımni” olarak da gerçekleşebilir kanısındayız.

Ancak, bu konuda alınacak aksiyonla ilgili hukuk görüşü almanızı tavsiye ederiz.

5) “HANGİ” sözleşmeler 8. Maddenin 24/2 fıkrası kapsamına girecektir?

32 Sayılı Karara ilişkin 32/34 sayılı Tebliğin  8. maddesinin 24 numaralı fıkrasının ikinci paragrafı sadece “konut ve çatılı işyeri” “kira” sözleşmeleri için Türk parası belirleme usulünü açıklamaktadır.

Dolayısı ile 24/2 numaralı madde Karar ile sınırlama getirilen, Tebliğ ile istisnaları belirlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri dışındaki sözleşmelerin Türk parasına dönüştürülmesinde kullanılamaz. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri dışındaki Karar ve Tebliğ kapsamındaki diğer tüm sözleşmelerin dönüştürülmesinde aşağıda yer verdiğimiz 24 numaralı fıkranın 1 numaralı paragraf hükmü uygulanmalıdır.

“Bu madde uyarınca sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmelerde yer alan bedeller Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararın Geçici 8 inci maddesi kapsamında Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenirken mutabakata varılamazsa; akdedilen sözleşmelerde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller, söz konusu bedellerin 2/1/2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak hesaplanan Türk parası cinsinden karşılığının 2/1/2018 tarihinden bedellerin yeniden belirlendiği tarihe kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması suretiyle belirlenir.”

6) Döviz cinsinden ya da dövize endeksli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi  sınırlaması “HANGİ” süre ile geçerlidir?

Kararın yayımlandığı 13 Eylül 2018 tarihinden itibaren yapılacak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde bedel döviz ya da dövize endeksli olarak düzenlenemeyecektir.

Öte yandan Tebliğ’le yeniden düzenlenen 8. Maddenin 24 numaralı Fıkrasının ikinci paragrafında yer alan “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararın Geçici 8 inci maddesinin yürürlüğe girdiği tarihten önce akdedilen konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller bu fıkranın ilk paragrafına göre iki yıllık süre için Türk parası olarak belirlenir.” hükmünden hareketle

- 13 Eylül 2018 tarihinden önce akdedilmiş ve bu tarih itibariyle yürürlükte olan

- Konut ve Çatılı işyeri “kira” sözleşmelerinde yer alan

döviz cinsinden ya da dövize endeksli bedellerin iki yıllık süre için bu maddede yer alan şekilde Türk parasına dönüştürüleceği kesindir.

Bu süre sonrasında da devam eden sözleşmelerin tekrar orijinal haline dönüşüp dönüşmeyeceği konusu çok açık değildir. Ancak, bu konuda amaçsal yorum ile farklı düşünceler olmakla birlikte, söz konusu fıkranın lafzı dikkate alındığında, bu konudaki düşüncemiz bu düzenleme öncesi yapılmış fizibiliteler, finansal koşul ve öngörülere göre alınmış yatırım kararları ile başlamış ve yürürlükte olan sözleşmelerde Türk parasına dönüş zorunluluğunun sadece iki yıllık bir dönem için olacağı, bu dönem sonrasında devam eden sözleşmeler için orijinal sözleşmeye dönülebileceği yönündedir. Buna karşılık kararın yayımı tarihinden sonra yapılacak yatırım kararlarının söz konusu sözleşmelerin TL cinsinden olacağı varsayımı göz önüne alınarak yapılması gerekeceği açıktır.

7) Mevcut döviz cinsinden ya da dövize endeksli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yer alan bedellerin Türk parasına dönüştürülmesinde “HANGİ” kur kullanılacaktır?

Kararın 2. Maddesi ile belirlenmiş olan yeniden belirleme işlemine ilişkin usul 32 Sayılı Karara İlişkin 32/34 sayılı Tebliğin 8. maddesinin 24. fıkrasının ilk paragrafında yer almaktadır.

Buna göre ana kural ya da öncelik, dönüşümde uygulanacak kur için tarafların karşılıklı olarak anlaşmalarıdır. Bu anlaşma sağlanamazsa, başka bir ifade ile dönüşüm için uygulanacak kurda taraflar bir mutabakata varamazlarsa maddede yer alan yöntemle Türk parasına dönüştürme işlemi yapılacaktır.  Maddede yer alan yöntem sözleşmedeki döviz cinsinden ya da dövize endeksli bedelin Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nca 2/1/2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki efektif satış kuru kullanılarak Türk parasına dönüştürülmesi, sonra da bu Türk parası tutarın 2/1/2018 tarihinden bedellerin yeniden belirlendiği tarihe kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılmasıdır.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından 2/1/2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki efektif satış kurlarına  http://www.tcmb.gov.tr/kurlar/kurlar_tr.html linkinden ulaşabilirsiniz. Söz konusu kurlar ABD doları için 3,7776 TL, Avro için ise 4,5525 TL’dir.

Bu rakamlara uygulanacak TÜFE aylık değişim oranına ise http://www.tuik.gov.tr/UstMenu.do?metod=temelist linkini kullanarak Türkiye İstatistik Kurumu’nun sayfasından ulaşabilirsiniz. Söz konusu sayfada “Temel İstatistikler” / “Enflasyon ve Fiyat” /”Tüketici Fiyat Endeksi” başlığı altında TÜİK tarafından “Tüketici Fiyat Endeks Rakamları”, “Aylık Değişim(%)” verileri ile birlikte bunlara ilişkin “bir önceki yılın aralık ayına göre değişim”, “Yıllık değişim ( Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim)” ve “Oniki aylık ortalamalara göre değişim” istatistikleri yayınlanmaktadır.

32 Sayılı Karara İlişkin 32/34 Sayılı Tebliğ’in 8. Maddesinin 24. Fıkrasının ilk paragrafında açıkça “…Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak…” belirleneceği yazılı olduğundan bize göre dikkate alınacak olan değişim oranı TÜİK tarafından yayınlanan “Aylık Değişim (%)” oranı olmalıdır. Söz konusu hesaplamada Ekim 2018 ayında kullanılacak değişim oranı için Ocak-Eylül dönemini kapsayan %19,37’lik oran kullanılacaktır. (Söz konusu oran Bakanlık tarafından yayınlanan “Sıkça Sorulan Sorular” başlıklı duyuruda 16 Ekim 2018 tarihinde bu şekilde yenilenmiştir)

Örnek: (Tüm bülten boyunca kullanacağımız örnek sözleşme bilgileri)
 

Sözleşme Tarihi:

1 Nisan 2016’dan başlamak üzere 5 yıl- Her ayın ilk 15 iş günü içinde nakit ve ABD doları olarak ödenecek.
 

Sözleşme Bedeli:

Metrekare tutarı: 35 ABD Doları

Kiralanan alan: 100 metrekare Ofis

Aylık Kira Tutarı: 3500 ABD Doları

 

Sözleşme Dönemleri:

1 Nisan 2016-31 Mart 2017 – 1. Kira Dönemi

1 Nisan 2017-31 Mart 2018 – 2. Kira Dönemi

1 Nisan 2018-31 Mart 2019 – 3. Kira Dönemi

1 Nisan 2019-31 Mart 2020 – 4. Kira Dönemi

1 Nisan 2020-31 Mart 2021 – 5. Kira Dönemi

Verdiğimiz örnekte 3500 ABD dolarlık aylık kira Ekim ayından itibaren TL’ye dönüştürülürken yapılması gereken hesaplama aşağıdaki gibidir:

3500 ABD Doları x 3,7776 x 1,1937 = 15,783.-TL

 

8) Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinde yer alan kira bedelinde TÜFE Endekslemesi “NASIL” yapılacaktır?

32 Sayılı Karara İlişkin 32/34 sayılı Tebliğin 8. maddesinin 24. fıkrasının 2. paragrafı 13 Eylül 2018 tarihinden önce akdedilen döviz cinsinden ya da dövize endeksli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yer alan bedellerin iki yıllık süre için Türk parası cinsinden belirlenmesini zorunlu tutmuştur. Ayrıca bu sözleşmelere özgü olarak belirlenen Türk parası cinsinden bedelin TÜFE ile endekslenmesine yönelik hüküm de bulunmaktadır.

TÜFE endekslemesinin yapılmasında paragrafta geçen,

-Türk parası olarak belirlemenin yapıldığı kira yılı

-Türk parası olarak belirlemenin yapıldığı kira yılının sonundan itibaren bir yıl

-Bir sonraki kira yılı

-Bu fıkrada belirtilen iki yıllık sürenin sonu

ifadelerini aşağıdaki şekilde yorumluyoruz:

 

-Türk parası olarak belirlemenin yapıldığı kira yılı :

Taraflarca yürürlükte olan kira sözleşmesinin Türk parası ile belirlemenin yapıldığı tarihi kapsayan yılı. Bültenimizdeki örnekte 1 Nisan 2018 -31 Mart 2019 kira yılı (3. Kira Dönemi)

 

-Türk parası olarak belirlemenin yapıldığı kira yılının sonundan itibaren bir yıl:

Örneğimizde 1 Nisan 2019-31 Mart 2020 dönemine ilişkin kira yılı (4. Kira dönemi)

 

-Bir sonraki kira yılı

Örneğimizde 1 Nisan 2020-31 Mart 2021 (5. Kira dönemi)

 

-Bu fıkrada belirtilen iki yıllık sürenin sonu

Bu ifade ile kastedilenin ikinci kira yılı sonu olduğunu (örneğimizde 31 Mart 2021) düşünmekle birlikte, bu ifadenin dönüşümün yapıldığı tarihten itibaren iki yıllık süreyi kapsadığı ve dolayısı ile 13.10.2020 tarihini işaret ettiği şekilde yorumlanmasının da tartışılabileceğini belirtmek isteriz.

Dönemlere ilişkin yukarıdaki anlayışımız çerçevesinde mevcut kira sözleşmesinde belirlenen Türk parası bedellerin yıllar itibariyle TÜFE endekslemesinin aşağıdaki şekilde yapılacağını anlıyoruz:

Örnek:

 

-Türk parası olarak belirlemenin yapıldığı kira yılı :

 

Bültenimizdeki örnekte 1 Nisan 2018 -31 Mart 2019 kira yılı (3. Kira Dönemi)

Madde metni bu dönem TL’ye dönüşüm dolayısıyla yapılacak endeksleme dışında bir endeksleme öngörmemektedir. Dolayısı ile yukarıdaki şekilde Ekim 2018 tarihi için belirlediğimiz aylık 15,783 TL’lik kira, bizim örneğimizdeki sözleşme çerçevesinde Kasım, Aralık 2018 ve Ocak, Şubat ve Mart 2019 aylarına ilişkin kira dönemlerinde aynı şekilde ve herhangi bir TÜFE endekslemesi yapılmadan uygulanacaktır.

-Türk parası olarak belirlemenin yapıldığı kira yılının sonundan itibaren bir yıl:

 

Örneğimizde 1 Nisan 2019-31 Mart 2020 dönemine ilişkin kira yılı (4. Kira dönemi)

 

Bu konuyla ilgili madde metni aynen şu şekildedir: “…Ancak, Türk parası olarak belirlemenin yapıldığı kira yılının sonundan itibaren bir yıl geçerli olmak üzere; anılan paragraf uyarınca Türk parası olarak belirlenen kira bedeli, taraflarca belirlenirken mutabakata varılamazsa, belirleme tarihinden belirlemenin yapıldığı kira yılının sonuna kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenir…

Düzenlemede yer alan “…bir yıl geçerli olmak üzere…” ifadesinin bu dönem için belirlenen kira bedelinin bir yıl süre ile geçerli olacağına işaret ettiğini düşünüyoruz. Dolayısıyla bize göre bu dönemde uygulanacak olan Türk parası cinsinden aylık kiranın sabit olması ve aydan aya değişmemesi gerekmektedir.

Öte yandan düzenlemenin taraflara bu döneme ilişkin Türk parası cinsinden kira bedeli konusunda serbestçe belirleme yetkisi verdiğini, dolayısıyla bu kira dönemi boyunca uygulanacak olan Türk parası cinsinden kira konusunda kiracı ve kiralayanın mutabakata varabileceklerini anlıyoruz. Bu çerçevede eğer taraflar herhangi bir Türk Lirası tutar üzerinde anlaşırlarsa (ki taraflar anlaşırlarsa bu döneme ilişkin TL cinsinden kirayı aylık olarak belli endekslerle artırılabilir de) bu dönemin kirası o olacaktır.

Taraflar bu dönemin kirası için bir uzlaşmaya varamazlarsa metin, önceki kiranın (örnekte 15,783 TL) endekslenmesine ilişkin bir yöntem belirlemektedir. Bizim anlayışımız “…belirleme tarihinden belirlemenin yapıldığı kira yılının sonuna kadar…” ifadesi nedeniyle bu endekslemenin Ekim 2018 tarihinden bu tarihin içinde bulunduğu kira döneminin sonu olan (örneğimizde Mart 2019) tarihe kadar oluşan TÜFE farkının ilavesi şeklinde yapılacağıdır.

TÜFE yine daha önceki anlayışımız paralelinde söz konusu süreye ilişkin “aylık değişim” oranlarının kullanılması suretiyle bulunacaktır.

Örneğimizde söz konusu döneminde (Kasım, Aralık-2018, Ocak, Şubat ve Mart 2019- Toplam 5 aylık TÜFE’nin %12 arttığını düşünürsek yeni kira yılında (örneğimizde 1 Nisan 2019-31 Mart 2020

 Arasında)  aylık kira 15,783 x 1.12 = 17,677 TL olacaktır.

 

-Bir sonraki kira yılı

Örneğimizde 1 Nisan 2020-31 Nisan 2021 (5. Kira dönemi)

 

Madde metni aynen şu şekildedir: “…Bir sonraki kira yılı Türk parası cinsinden kira bedeli ise, taraflarca belirlenirken mutabakata varılamazsa, önceki kira yılında geçerli olan kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunun belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenir ve belirlenen Türk parası cinsinden kira bedeli bu fıkrada belirtilen iki yıllık sürenin sonuna kadar geçerli olur.”

Düzenlemede yer alan “…ve belirlenen Türk parası cinsinden kira bedeli bu fıkrada belirtilen iki yıllık sürenin sonuna kadar geçerli olur.” ifadesinden mevzuatın bu yıl için de aylık sabit bir kira belirlemesi yaptırmak istediğini anlıyoruz.  Dolayısıyla bize göre bu dönemde de aylık kiranın sabit olması ve aydan aya değişmemesi gerekmektedir.

Öte yandan önceki dönem başında olduğu gibi düzenlemenin taraflara bu döneme ilişkin Türk parası cinsinden kira bedeli konusunda da serbestçe belirleme yetkisi verdiğini, dolayısıyla bu kira dönemi boyunca uygulanacak olan Türk parası cinsinden kira konusunda kiracı ve kiralayanın mutabakata varabileceklerini anlıyoruz. Bu çerçevede eğer taraflar herhangi bir Türk Lirası tutar üzerinde anlaşırlarsa (ki taraflar anlaşırlarsa bu döneme ilişkin TL cinsinden kirayı aylık olarak belli endekslerle artırılabilir de)  bu dönemin kirası o olacaktır.

Taraflar bu dönemin kirası için bir uzlaşmaya varamazlarsa metin önceki kiranın (örnekte 17,677 TL) endekslenmesine ilişkin bir yöntem belirlemektedir. Bizim anlayışımız “önceki kira yılında geçerli olan kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunun belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenir” ifadesi sebebi ile bu endekslemenin önceki yıldaki kira tutarının belirlenme tarihinden (örneğimizde Mart 2019’dan) bu dönemin başına kadar (örneğimizde Nisan 2020) kadar oluşan TÜFE farkının ilavesi şeklinde yapılacağıdır.

TÜFE yine daha önceki anlayışımız paralelinde söz konusu süreye ilişkin “aylık değişim” oranlarının kullanılması suretiyle bulunacaktır.

Örneğimizde söz konusu döneminde (Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım, Aralık 2019, Ocak, Şubat ve Mart 2020- Toplam 12 aylık TÜFE’nin %20 arttığını düşünürsek yeni kira yılında (örneğimizde 1 Nisan 2020-31 Mart 2021 Arasında. Ancak Bakanlıkça yayınlanan soru cevap dokümanındaki örnekteki gibi uygulandığında -bizim örneğimizde dönüşümü 13.10.2018’de yaptığımız düşünüldüğünde- 2 yıllık süre 13.10.2020’de dolacağından 1 Nisan 2020-13 Ekim 2020 arası) aylık kira 17,677 x 1,20 = 21,212 TL olacaktır.

9) Bedelin yeniden belirlenmesi durumunda yapılacak sözleşme Damga Vergisi doğurur mu? Eğer söz konusu sözleşme Damga Vergisine tabi ise buna ilişkin Hesaplama “HANGİ” tutar üzerinden yapılacaktır?

Ek bir protokol, yeni bir protokol, yeni bir yazılı sözleşme yapılması durumunda bu sözleşme yeni bir Damga Vergisi yükü doğurabilecektir.

Bilindiği gibi Damga Vergisi yasası Türkiye’de düzenlenen ya da hükmünden Türkiye’de yararlanılan ve yasaya ekli 1 sayılı tabloda yer alan kağıtların Damga Vergisine tabi olduğunu söylemektedir. Kapsama giren orijinal imzalı sözleşmeler yine yasada belirtilen şekilde tespit edilen bedelleri üzerinden Damga Vergisine tabi tutulmaktadır.

Daha önce Damga vergisi ödenmiş bir sözleşmenin değiştirilmesi durumunda artan bedelin damga vergisine tabi olacağı da yasada belirtilmiştir. Döviz cinsinden ya da dövize endeksli sözleşmelerde Damga Vergisi sözleşmede yer alan bedelin sözleşmenin imza edildiği tarihte Merkez Bankası tarafından ilan edilen Döviz satış kurundan Türk Lirası karşılığı üzerinden hesaplanmaktadır. Döviz cinsinden ya da dövize endeksli bedelin Türk parasına dönüştürülmesine ilişkin sözleşme/ revizyon durumunda değişiklik sadece söz konusu bedele ilişkin ise artan bedel ( dolayısı ile vergilendirilecek tutara ilişkin) hesabı sözleşmenin kalan yürürlük süresine ilişkin olarak orijinal sözleşmenin yapıldığı tarihteki döviz bedelinin o tarihteki Merkez Bankası Döviz satış kurundan TL karşılığı ile revizyon tarihinde belirlenen Türk lirası karşılığı arasındaki pozitif fark üzerinden hesaplanacaktır. Sözleşmenin kalan süresine ilişkin yeniden belirlenen Türk lirası bedel orijinal sözleşmedeki dövizli bedelin söz konusu kalan süreye ilişkin kısmının orijinal sözleşme imza tarihteki Merkez Bankası döviz satış kurundan hesaplanan karşılığından düşük olması halinde ek Damga Vergisi yükümlülüğü doğmayacağı tabiidir.

10) Kira sözleşmesi ile ilgili olarak verilmiş olan teminatlar “NE” olacak?

Uygulamada tereddüt yaratan hususlardan biri de, kira sözleşmelerinin teminatı olan nakdi depozitoların durumudur.

Tebliğ’in, sözleşme bedeli yanında “…ve bu sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri”nin döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenemeyeceği hükmü çerçevesinde, 13.9.2018 öncesi akdedilmiş olan bu sözleşmelerle ilgili olarak sağlanan nakdi depozitoların da, uyarlamaya tabi olup olmayacağı konusunda farklı görüşler bulunmakla birlikte, hukukçular arasındaki daha baskın görüş, bunların da uyarlama kapsamında olduğu, taraflarca aksi kararlaştırılmamışsa, sözleşme bedelinin uyarlamasında kullanılan kurun bunlar için de geçerli olduğu şeklinde görünmektedir. Zira Tebliğin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacak sözleşmeler kapsamında düzenlenecek kıymetli evraklarda yer alan bedellerin de döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenemeyeceğini açık bir şekilde düzenleyen 18. fıkrasında, yalnızca kıymetli evraktan söz edilmiştir. Ayrıca, 13.9.2018 öncesi akdedilmiş sözleşmelerin uyarlamasına ilişkin 24. fıkrada da bu hususa yer verilmemiştir. Ancak bu hususun daha detaylı değerlendirmeye ihtiyaç gösterdiği de aşikardır.

Benzer bir tartışma kira sözleşmelerinin teminatı olarak sağlanan banka teminat mektupları için de geçerlidir.

Esasen, gayrinakdi kredi mahiyetindeki banka teminat mektuplarının döviz cinsinden veya dövize endeksli yapılıp yapılamayacağı hususu, kredi sözleşmeleri söz konusu Karar kapsamında değil, 32 Sayılı Kararın 17/A hükmü kapsamında değerlendirilmektedir. Ancak 85 sayılı Karar kapsamında döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak düzenlenmesi sınırlanmış olan bir kira sözleşmesi bağlamında ortaya çıktığında, yukarıda nakdi depozitolara ilişkin aktardığımız tartışmaya benzer bir tartışma konusu olarak ortaya çıkmaktadır. Bu konu henüz yeni tartışma alanı bulmakta olduğundan, bilhassa Bakanlıkça bu hususa açıklık getirilmediği sürece, bu tip durumlarda hukuki görüş alınması faydalı olacaktır.
 

İletişim

Ersun Bayraktaroğlu

Gayrimenkul Sektörü Lideri, PwC Türkiye

Telefon: +90 212 326 6098

Baran Akan

Vergi Hizmetleri, Direktör, PwC Türkiye

Telefon: +90 212 326 6376

Bizi takip edin