Gayrimenkulde Gelişen Trendler®: Avrupa 2020

PwC ve Urban Land Institute (ULI) iş birliği ile hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa raporunun 17. sayısında 2020 ve yakın gelecekte Avrupa’da gayrimenkul sektörünün görünümü ele alınıyor.

Değişim iklimi

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2020 raporuna göre politika ve ekonomideki güçlü dalgalanmalara rağmen katılımcılar, gayrimenkulün cazip bir yatırım varlığı olmaya devam edeceğine inanıyor.

Politik belirsizlik ve artan inşaat maliyetlerine rağmen PwC, 2020 yılında Avrupa gayrimenkul piyasasının hala aktif olacağını düşünüyor. Merkez bankalarının faiz oranlarını düşürme veya aynı seviyede tutma kararları, yatırımcıları rahatlatıyor. Bu durum, geçtiğimiz yıllardaki araştırmalara göre yatırımcı yönelimindeki önemli bir değişikliğe işaret ediyor ve bu yılki görüşmelerden çıkan genel iyimserlik seviyelerini destekleyen belki de en önemli faktör.

Birçok Avrupa ülkesinde ekside olması beklenen tahvil getirileri ve uzunca bir süre daha düşük kalması beklenen faiz oranlarıyla, PwC’ye göre gayrimenkul gelirleri yatırımcılar için cazibesini korumaya devam edecek. Borç ve sermayenin birçok gayrimenkul sektöründe yüksek kalması bekleniyor. Kayda değer bir istisna ise, online rekabet karşısında hala mücadele eden perakende sektörü. Gayrimenkulün pek çok alt sektörünün önemli yapısal değişimlerden geçmesinin uzun vadeli kentleşme ve demografik trendlerle desteklendiği düşünüldüğünde katılımcıların birçoğu konut ve otellere yatırım yapmayı, döngünün bu aşamasında sağlam ve savunma amaçlı bir strateji olarak görüyor.

loading-player

Playback of this video is not currently available

PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu;
PwC ve Urban Land Institute (ULI) iş birliği ile hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa 2020 raporunun sonuçlarını değerlendiriyor.

Gelişen Trendler Avrupa araştırmasında geçtiğimiz yıllarda vurgulandığı gibi bu sektörler, sanayinin hizmet sektörüne doğru evrilme aşamasında ön planda yer alıyor. Yaşadığımız, çalıştığımız ve eğlendiğimiz alanları finanse eden, inşa eden ve işleten sanayi sektörünün bu karmaşıklığı kabullenmeye ve toplum altyapısının bir parçası olarak kendi rolüne cevap vermeye başladığı görülüyor.

Araştırmanın sonuçlarına göre, son kullanıcıların değişen taleplerini benimsemekten kaynaklı artan karmaşıklık ve operasyonel risk bulunuyor, bununla birlikte hedeflenen getirilere ulaşmak için bunun göze almaya değer olduğu düşüncesi sektörde giderek daha fazla kabul görüyor. Son araştırmaya göre, karma kullanımlı varlıklar, iyileştirilmiş ulaşım bağlantıları, teknoloji ve akıllı mobilite çözümlerinin daha fazla kullanımı, Avrupa kentlerinin ekonomik büyümesinin ve gayrimenkule yatırım potansiyelinin vazgeçilmezi durumunda. Bunun bir sonucu olarak daha büyük yatırım resminin bir parçası olarak sektördeki sınırlar bulanıklaşmaya başlıyor.

Dijital Fitness

Gayrimenkulde Gelişen Trendler: Avrupa 2020

Her yıl merakla beklenen, gayrimenkul sektörünü bir araya getirdiğimiz toplantımızı 4 Aralık 2019 tarihinde gerçekleştirdik.

Önemli Bulgular

Araştırma katılımcılarının birçoğu, daha geniş kapsamlı kentleşme ve demografik trendler hesaba katılıp döngü boyunca yatırım girişiminde bulunulursa, hem getirilerin hem de piyasa likiditesinin artacağına inanıyor.

Bu noktadan hareketle, geleneksel ve alternatif gayrimenkul arasındaki çizgiler belirsizleşiyor. Alternatif gayrimenkulün önemi yalnızca sermaye çekmesinden değil, aynı zamanda bir hizmet olarak emlak fikrini destekleme ve uygulayıcıları devreye sokma şeklinden kaynaklanıyor. Aynı zamanda, gayrimenkul ve taşınmaz varlıklar arasındaki özellikle de ulaşım altyapısı açısından sınırların ortadan kalkması, yatırımcıları binalarının nasıl kullanılacağını ve kentlerinin gayrimenkul geliştirmesinin nasıl yapılacağını daha detaylı incelemeye teşvik ediyor.

Gelişen Trendler Avrupa araştırması kapsamında görüşleri alınan sektör liderlerinin birçoğu için, fırsatlar büyük ölçekli kamu altyapısının ötesine geçiyor. Katılımcıların birçoğu, tanımlanması daha zor olan çözümleri ve hâlihazırda “kentsel hareketliliği dönüştüren” kültürel değişimleri hesaba katmaları gerektiğine inanıyor. Aynı zamanda, uzun vadeli yatırımlarda, elektrikli ve sürücüsüz araçların kullanılmaya başlanmasının da gerektiğini de kabul ediyorlar.

Araştırmaya katılanlar arasında, çok pahalı altyapılar gibi akıllı mobilite çözümlerinin kentlerin yenilenmesi için gereken değişimleri beraberinde getireceği beklentisi de yaygın.

Geçtiğimiz yıldan daha yüksek bir oranla, araştırma katılımcılarının üçte ikisinden fazlası 2020 yılında şirketlerine en büyük etkiyi artan inşaat maliyetlerinin yapacağını belirtti. Avrupa’daki katılımcılar, bu sektörde yıllık enflasyonun %5 ila 7 olduğu işçilik ve malzeme maliyetlerine işaret ediyor.

Ekonomik kriz sonrası arz fazlasının ortadan kalktığını, daha fazla stoğun modernleştirilmesi gerektiğini ve uygun sağlam temelli varlıkların tedarikinin her zamanki gibi pahalı olduğunu görebilen yatırımcılar için bu durum bir ikilem yaratıyor. Gayrimenkul geliştirme aşamasındaki kısıtlamalar nedeniyle, yeni arz fazlasının ortaya çıkacağına dair çok fazla bir belirti yok.

Gelişen Trendler Avrupa raporunda satın alınabilir ve uygun fiyatlı konutların olmaması yıllardır birçok Avrupa ülkesinde ciddi bir problem olarak gösteriliyor ve henüz bir çözümü yok gibi görünüyor. Araştırma katılımcılarının %61’i, 2020 yılında konutların satın alınabilirliği konusunda endişeli ve bu oran geçtiğimiz yıla göre arttı. Katılımcıların yarısı ise bu sorunun önümüzdeki beş yılda daha da kötüleşeceğini söylüyor.

Uzun vadeli olacağı düşünülen arz-talep dengesizliğine sektör, çeşitli kiralık konut türlerine giderek daha fazla sermaye yatırarak cevap verdi.

Örneğin Berlin, tüketici hassasiyetine yönelik olarak beş yıllığına kira artışlarını durdurma uygulamasını getirdi.

Her ne kadar yasal düzenlemeye ilişkin tehlikeler konusunda eskisinden daha temkinli olsalar da deneyimli konut yatırımcıları hala içten içe uzun vadeli arz-talep dinamiklerinin konut yatırımlarını nispeten daha güvenli ve sağlam yapacağına inanıyor.

Katılımcılar, iklim değişikliğinin önümüzdeki 30 yılda gayrimenkule en büyük etkiyi yapacağını düşünüyor; bazı sektör liderlerinin ise şimdiden bu mücadelede başarılı olduğu açık.

Araştırma katılımcılarının neredeyse yarısı, iklim değişikliği riskinin kendi portföylerinde arttığını, %73’ü ise bu riskin önümüzdeki beş yılda daha da artmasını beklediğini belirtti.

Araştırma, iklim değişikliğinin etkilerine artan kamuoyu tepkisinin sektördeki duyarlılığı etkilediğini gösteriyor. Kamuoyu baskısı, kurumsal yatırımcılar arasında çevresel, sosyal ve kurumsal yönetişim şartlarının genel olarak sıkılaştırılması şeklinde kendini gösteriyor.

Araştırma katılımcılarının yaklaşık üçte ikisi, geçtiğimiz yılda operasyonel işlerinde teknoloji kullanımını artırdı. Katılımcıların yaklaşık %90’ı teknolojinin önümüzdeki beş yılda yukarı doğru yöneliminin devam edeceğini belirtiyor.

Araştırmaya göre, katılımcılar teknolojiden iki temel şekilde yararlanıyor: Katılımcıların üçte biri üçüncü şahıs tedarikçilerden ürün satın alırken teknolojiden yararlanıyor, dörtte biri de yeni kurulan gayrimenkul teknoloji firmalarına ya yatırım yapıyor ya da onlarla ortaklık kuruyor.

Katılımcıların üçte ikisi teknoloji kullanıcısı olabilir, ancak gayrimenkule getirmesi beklenen iyileştirmelere rağmen teknolojiye gerçek anlamda yatırım yapmıyor. Bazıları, faaliyet ölçeklerinin yatırımı garantiye alamayacak kadar küçük olduğunu düşünüyor. Diğerlerinin ise sektördeki yeni kurulan kafa karıştırıcı gayrimenkul teknoloji şirketleri grubundan gözü korkmuş durumda.

Politik risk

2020 yılındaki sosyo-politik konulara gelince, dünya çapındaki ve Avrupa’daki politik istikrarsızlık, dünya çapındaki katılımcıların %81’i, Avrupa’daki katılımcıların ise %70’i tarafından en önemli endişe kaynağı olarak gösteriliyor. Katılımcıların yaklaşık %60’ı, ulusal politikalar hakkında endişe duyuyor, bu geçtiğimiz yıla göre ciddi bir yükselişi ifade ediyor.

Yatırımla ilgili  politik arka plan, yıllardır Avrupa’nın gayrimenkul liderlerinin gündeminde. Şu anki fark ise, politik konuların hem ekonomi ve gayrimenkul performansına hem de ticari güvene ayak bağı olması.

Konut azlığıyla ilgili Avrupa’daki hükümet politikaları buna örnek verilebilir. Konutların satın alınabilirliğiyle ilgili sektördeki endişeler artıyor, ancak araştırma konutların satın alınabilirliği sorunuyla başa çıkmak için kira kontrolleri getiren merkezi ve yerel idarelere karşı yaygın bir küskünlük olduğunu da ortaya koyuyor. Katılımcıların birçoğuna göre bu, en yüksek seviyede olan konut ihtiyacını azaltmayıp konut yatırımlarına siyasi riskleri de ekleyen zarar verici bir politika.


Faiz teşviki

Avrupa gayrimenkul sektörünü gölgeleyen birtakım siyasi ve ekonomik belirsizlikler, bazı katılımcılara göre, merkez bankalarının baz faiz oranlarını düşürme veya aynı seviyede tutma kararlarıyla dengelendi. Bu kararlar, yatırım için önemli bir teşvik olurken ekonomi için aynı etkiyi yaratmadı. Bir küresel yatırım yöneticisi, konuya ilişkin şunları söylüyor: “Bunun ne kadar sıra dışı bir değişim olduğunun altını yeterli şekilde çizmek çok zor. Döngü, daha uzun sürecek gibi görünüyor. Hiçbir şeyde aşırı ısınma yok gibi gözüküyor.”

Katılımcıların yaklaşık dörtte üçü, kısa vadeli faiz oranlarının 2020 yılında aynı kalmasını veya düşmesini beklerken, çoğunluk enflasyonun sabit kalacağını düşünüyor. Birçok katılımcının gözünde bu mali ortam, gayrimenkulün tahvil ve hisse senetlerine kıyasla cazibesini pekiştirdi. Özel sermaye sektöründeki oyunculardan biri konuya ilişkin şunları söylüyor: “Negatif faiz oranının olduğu ortam düşünüldüğünde, büyümede gayrimenkulün sunduğu temel değer önerisini gerçek anlamda düşürecek kadar önemli bir yavaşlama yok.”


Lojistiğin liderliği

Yatırım stratejisinin diğer tarafı, online perakende satışlardaki süren artış sayesinde hem yatırım hem de gayrimenkul geliştirme nedeniyle ilgi çekici olmaya devam eden sanayi / lojistik sektörü. Online satış etkinliğinin İngiltere’den düşük, ancak yükselmekte olduğu Avrupa e-ticaretinde büyüme fırsatları hala çok gibi görülüyor.

Özellikle de “son-adım” lojistiğinde arz talebe yetişemiyor, çünkü kentsel yerlerde sektör, konut gibi diğer yüksek değerli kullanımlarla rekabet ediyor. Bazı yatırımcılar, mevcut sanayi varlıklarının fiyatlarının aşırı yüksek olduğunu düşünüyor. Ancak çok az bir kısmı sektörden tümüyle kaçınıyor. Bunun yerine inşa etmeyi tercih ediyorlar: Sanayi ve lojistik katılımcılara göre gayrimenkul geliştirme için en iyi fırsatları sunuyor.

Ancak, konut ve sanayi/ lojistik Gelişen Trendler Avrupa sıralamasında üstlerde yer almaya devam ederken, perakende hem yatırım hem de gayrimenkul geliştirme fırsatları açısından sıralamanın altında yer almaya devam ediyor.


Mobilite konusunda akıllıca hareket etmek

İyi bağlantısı olan binalar ve yerler her zaman en yüksek değere sahip olmuştur; ancak mobilite devrimi yerleştikçe, gayrimenkul sahipleri varlıklarının, ister çalışanlar ve ikamet edenler, isterse turistler ve yoldan geçenler olsun, toplum için en iyi ve en çok istenen faydaları nasıl sağlayacağı hakkında akıllıca düşünmek zorunda kalacaklar.

Bu, gayrimenkul sektörü için gelişen bir trend ve bu trend de giderek karmaşıklaşan ulaşım çözümlerini yatırım kararı sürecine dahil ederken bakış açısını değiştirmeyi gerektiriyor.

Bu mobilite trendleri, gayrimenkul yatırımcıları ve geliştiricilerinin en değerli bina ve bölge tercihlerini değiştirme potansiyeline sahip. Bu aynı zamanda, kent planlaması modelleriyle ilgili yerleşmiş prensiplere meydan okurken, karma kullanımlı gayrimenkul geliştirmenin de cazibesini pekiştirebilir.

  2020 2019

1

Paris

Lizbon

2

Berlin

Berlin

3

Frankfurt

Dublin

4

Londra

Madrid

5

Madrid

Frankfurt

6

Amsterdam

Amsterdam

7

Münih

Hamburg

8

Hamburg

Helsinki

9

Barselona

Viyana

10

Lizbon

Münih 

Kent sıralamaları- Paris başı çekiyor

Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2020 araştırmasında belli başlı Avrupa kentlerindeki gayrimenkul pazarları genel gayrimenkul yatırım ve geliştirme potansiyellerine göre sıralandı.

2020 yılına girerken, Avrupa’nın gayrimenkul sektörüne fırsat ve temkinli yaklaşım yön veriyor; likidite ve bağlantı sunan kentler de odak noktasında yer alıyor.

Bu yıl birinci sırada Paris yer alıyor. Araştırmanın katılımcıları, tüm dünyadan her çeşit sermayeyi çekebilme potansiyeli ile Paris’i en cazip pazar olarak gösteriyor.

Araştırmanın katılımcılarına göre, 2020 yılında en iyi performansı gösterecek 10 Avrupa kenti, daha geniş, denenmiş ve test edilmiş pazarlardan ve halen en üst sıralarda yer alan Alman kentlerinden oluşacak.


Yönetici özeti

PwC ve Urban Land Institute (ULI) ortak çalışması olan Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2020 raporunda; Avrupa’daki gayrimenkul yatırımı ve geliştirme trendleri, gayrimenkul finans ve sermaye piyasaları, şehirler, emlak piyasası ile gayrimenkul sektörüne ilişkin diğer konular ele alınıyor.

İstanbul

Politik ve ekonomik dalgalanmalar İstanbul’u diğer Avrupa kentlerinden daha fazla etkilerken gayrimenkul piyasası da bu gelişmelerden nasibini alıyor.

İletişim

Ersun Bayraktaroğlu

Gayrimenkul Sektörü Lideri

Telefon: +90 212 326 6098

Bizi takip edin