Gayrimenkulde Gelişen Trendler®: Avrupa 2022

Gayrimenkul sektörü liderleri, sektörün pandeminin en kötü dönemini başarıyla atlattığı ve gayrimenkul halen tercih edilen bir varlık türü olarak devam ettiği için büyük bir rahatlık hissetmenin yanı sıra yakın vadede de iyimser düşünüyorlar.

PwC ve Urban Land Institute (ULI) iş birliği ile hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa raporunun 19. sayısında, gayrimenkul sektörünün kısa vadede görünümü ve 2022 yılı ele alınıyor. Avrupa ekonomisi pandeminin olumsuz etkilerini atlatmaya başlarken, gayrimenkul sektörü liderleri arasında sektöre duyulan güvende artış var; ancak birçoğu hâlâ COVID-19’un gayrimenkul faaliyetlerinde yol açtığı veya hızlandırdığı kökten değişimlere alışmaya çalışıyor.


Sektör liderleri, devlet ve merkez bankasının destek önlemlerinin ardından Avrupa’nın büyük bölümünde gerçekleşen ekonomik büyümenin gücüne güveniyor. Sonuç olarak, iş dünyasında güven ve kârlılık beklentileri, COVID öncesi seviyelere kadar toparlandı.

Bu güven, kuvvetli yatırımcı talebinin devam etmesiyle de destekleniyor. Borç ve öz kaynağın bol olması beklenmekle birlikte, pandemide iyi performans göstermiş sektörlerle kayda değer derecede etkilenmiş olanlar arasında büyük farklar olduğu açık.

Yine de pandemi dönemini atlatmaya ve ekonomiyi yeniden canlandırmaya dair yeterli deneyimi olmayan bir toplum ve gayrimenkul sektöründe değişkenlik ve belirsizlik yerini korumaya devam ediyor.

Gayrimenkulde Gelişen Trendler 2022

Geçen yılın araştırmasında vurgulandığı gibi, COVID-19’un trendleri hızlandırmada üstlendiği rol belirginleşti. İnşaat maliyetleri, pandeminin tedarik zincirleri ve iş gücünün hareketliliği üzerindeki etkisi sebebiyle arttı ve bu artış, profesyonellerin sektörü bir adım ileriye taşımaya yönelik halihazırda gecikmiş olan geliştirme projelerini ve bunları yeniden işlevlendirmeyi gündeme aldıkları döneme denk geldi. Pandeminin sonuna yaklaşırken çevresel, sosyal ve yönetişimin (ESG) önemi netleşti ve aciliyeti hız kazandı.


Konut sektörü sağlam temelleri nedeniyle çekici gelse de, yatırımcılar sektörün siyasi bir sorun olmaya devam ettiğinin farkındalar. Bunun dışında, cezbedici gelir profilleriyle veri merkezleri, yeni enerji altyapıları ve yaşam bilimleri, hem alternatif hem operasyonel gayrimenkul konularında heyecan uyandırmaya devam ederken, lojistik sektörü pandeminin kazananı olmaya devam ediyor.

Araştırmaya göre, ofis sektörü açısından “bekleyip görelim” yaklaşımı benimsenirken; tahsis açısından ofis ve perakende üstünlüğünün bittiği - belki de beklendik şekilde doğrulanıyor. Bazı katılımcılar esnek ve üst kalite varlıkların geleceği hakkında heyecanlıyken, diğerleri genel talepte kaçınılmaz bir azalma bekliyor. Her koşulda, ofise talebin geleceği konusunun kiracı ve çalışan tercihleriyle sınırlı kalması ihtimali düşük görünüyor.

Araştırma sonuçları, pandemi sırasında dalgalanmanın olumsuzluklarından daha az etkilenen kıta Avrupası şehirlerindeki varlıkların konumunun kritik önem kazanabileceğini ortaya koyuyor.


Yönetici özeti

PwC ve Urban Land Institute (ULI) iş birliği ile hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa raporunun 19. sayısı, her kışın bir baharı olduğu hissini veriyor. Temmuz ve Eylül arasında gerçekleştirilen araştırma, sokağa çıkma ve yolculuk yasaklarına rağmen 12 ayda ölçülebilir bir başarıyı işaret ediyor. Çoğu katılımcıya göre, gelecekte sektörü güzel günler bekliyor.

İstanbul

Araştırma katılımcılarından pek azının İstanbul'da faaliyette bulunmasının da etkisiyle İstanbul, kent sıralamasının sonlarında yer almaya devam ediyor.

Raporda öne çıkan trendler:

Uygun fiyatlı konut - Toplumun tercihi

Artan konut fiyatları ve tedarik sorunlarını daha görünür bir hale getiren COVID-19’un verdiği derslerden biri, toplumun en kırılgan üyelerinin pandeminin olumsuzluklarından ölçüsüz şekilde etkilenmesiydi.

Gayrimenkul sektörü konuta ve daha geniş yaşam alanı varlıklarına yatırımı artırma konusunda diretse de ev sahipleri için zor dönem devam ediyor. Bu konuyu gündemde tutmak aynı zamanda sorunun çözümlerini de tartışmaya açmak anlamına geliyor. 

Operasyonel varlıklara artan talep

Gelir elde etme çabası, sektörün son zamanlarda daha fazla operasyonel varlık türlerine yönelmesine yol açtı. Bu yılın araştırması, veri merkezleri, yeni enerji altyapısı ve yaşam bilimlerinin esaslarını vurguluyor. Konut sınıfı varlıklar (huzur evlerinden yurtlara kadar) cezbedici olduğu kadar, işletmenin becerilerine de eşit derecede bağlı.

Veri merkezleri sektörün hem gelir profili hem de geliştirme potansiyeli açısından en çok umut vaadeden varlığı olarak görülüyor, yaşam bilimleri ise en dikkat çekici ikinci gelir görünümüne sahip. Yeni enerji altyapısı ve lojistik güçlü geliştirme alanları olarak görülüyor.

Ayrıca, yeni enerji altyapısı en iyi yatırım olasılığını içeren varlık türü olarak görülürken, bunu yaşam bilimleri, lojistik tesisleri ve veri merkezleri izliyor.

Net Sıfır’a giden yolu bulma

Avrupa Birliği, 2050’ye kadar iklim-nötr, başka bir deyişle, net sıfır sera gazı emisyonu olan bir ekonomi olmayı hedefliyor. Bu durum, dünyanın en çok karbon üreten sektörlerinden biri olan gayrimenkul sektörü için en büyük zorluğu oluşturmaya devam ediyor.

Sorunun en büyüğünü ise, çeşitli seviyelerde değerini kaybeden mevcut stoklar oluşturuyor.

COVID-19’a karşı geliştirilen aşıların Avrupa’nın her yerinde etkili olmasıyla birlikte, ülkeler ve şehirler yeniden açılır ve hizmete hazır hale gelirken, gayrimenkulün geleceğine dair beklentiler parlak. Yine de genel görünüm iyileşse dahi, özellikle pandeminden daha kötü etkilenen turizme bağımlı bazı pazarların toparlanması daha uzun zaman alacak.

Londra, önümüzdeki yılın beklentileri içinde birleşik yatırım ve geliştirme potansiyeli açısından bir sıra yükselerek en çok tercih edilen şehir haline geldi ve Berlin’in geçen seneki skorunun çok üstüne çıkarak kendini gösterdi. İngiltere’nin başkenti, pazarının derinliği ve şüphe götürmeyen konumunun verdiği avantajdan her zaman yararlanmıştı; fakat bu yıl sektör liderleri şehrin rakiplerine göre daha iyi değer sunduğunu düşünüyor. Londra ofisleri ve kıtadaki muadilleri arasında %1 gibi bir getiri farkı bulunuyor.

Genel beklentiler

Genel sıralama Genel potansiyel
 1 Londra 2,62
 2 Berlin 2,4
 3 Paris 1,97
 4 Frankfurt 1,93
 5 Münih 1,81
 6 Madrid 1,80
 7 Amsterdam 1,77
 8 Hamburg 1,73
 9 Barselona 1,68
10 Brüksel 1,37

Gelecek, bugün

Göz önünde bulundurulması gereken bir sermaye piyasası trendine göre; yatırımcılar sürdürülebilirliği gelecekte belirsiz bir tarihten ziyade, gayrimenkul yatırımları üzerinde bugün ve şimdi  etkili olduğunu düşünüyor. Araştırmaya katılanların %61’inden fazlası sürdürülebilirlik şartlarından yana endişe duyuyor (bu oran geçen seneki araştırmada %49’du). Bu durum, ofis yatırımı konusunu etkileyen sorunların bir uzantısı olarak ele alınıyor. Başka bir ifadeyle, yatırımcılar devletin öngördüğü sürdürülebilirlik standartları veya kendi koydukları net sıfır hedeflerine uymak amacıyla varlıkların yenilenmesinin çok masraflı olduğuna karar verirlerse, varlıkları satın almayı bırakacaklar.

Elbette, şu anda şehrin ortasında kalmış diyebileceğimiz potansiyel varlıkları satın almaktan kaçınma konusunda en ısrarcı olanlar, daha uzun elde tutma sürelerine sahip olan daha büyük yatırımcılar ve bazılarının katı ESG gereksinimleri olmayacak gibi görünüyor. Buna rağmen, araştırmaya katılanların birçoğu, sürdürülebilirliği daha az olan varlıklar için, düşük fiyatların artık yatırım stratejisinin alışılmış bir parçası olduğunu söylüyor.

İletişim

Ersun Bayraktaroğlu

Ersun Bayraktaroğlu

Gayrimenkul Sektörü Lideri, PwC Türkiye

Telefon: +90 212 326 6098

Bizi takip edin